加拿大华人合伙买房收租 空置多年水电表却飞快跑 一查果然出事

一家公司试图从Steveston商业单位的股东那里，赔偿因为大麻种植未能出租房间，而损失的租金，但结果在法庭上受挫。

编号为0843003 BC Limited，对Inspire Group Development Corporation及其前唯一董事Terry Kin Keong Lai提起诉讼，声称Lai使用一座商业建筑中的五个单位种植大麻，而不是将它们出租。

在1月5日发布的一项卑诗省最高法院判决中，法官Ardith Walkem表示，该案涉及“多层公司实体”，是与挪用资金和其他不当行为指控有关的持续法律纠纷的一部分。

Lai通过购买0843003的股份，与另一人Paul Cheung一起购买了12280-12320 Trites Rd.的共管物业（strata complex），Lai和Cheung分别被提名为0843003的董事会成员。

0843003控制另一家控股公司，此案中编号为0891360 BC Limited，后者拥有Trites Road的财产。

物业经理被控扣留租金

根据判决书，Cheung在2015年怀疑一些被认为是空置的Trites Road单位，实际上正在种植大麻，并雇佣了一名私家侦探。

他的律师向Lai的律师提出了担忧，暗示Lai可能一直在收取和扣留这些单位的租金。

Lai在2010年至2015年期间担任物业经理，尽管没有正式合同，但他的工作之一是出租空置单位并收取租金。将租金存入0843003的账户，他也能拿到这些空置单元的房门钥匙。

根据Lai的记录显示，在2011年至2014年期间，这五个单位没有收租金。但BC Hydro的账单却显示，它们在同一时期被计量给了Lai和Inspire之外的第三方。

在2015年6月，Cheung取代Lai成为物业经理，但没有拿到这五个单位的钥匙。在诉讼中，0843003声称Lai和Inspire后来将办公室用于他们自己的业务，并称Lai剥夺了他们对办公室的使用权直到2016年。

Cheung试图从Lai那里追讨420,277.42元的租金，他们的两家公司据称在2015年9月签署了一份出售该物业的协议。

然后在11月，Lai将五个单位和办公室单位出租给了Inspire Group Development Inc.，Inspire在加拿大注册为Inspire Group Development Corporation。他为双方签署了租赁协议，而且这些租赁“低于市场租金”。Cheung直到将这些租赁协议提供给物业买方时才得知这些租赁协议。

此外，Cheung不知情的是，Lai在2013年将其在Inspire的股份转让给了一个由他自己和另一个人共同拥有的公司。

Lai和这个名为Tonggui Xie的人，签署了一份重新开发Trites Road物业的合资协议。根据最高法院的判决，Cheung直到2017年才知晓这一点。

当Xie在2015年试图收回他的投资时，Inspire同意出售该物业。

最终，Trites Road物业于2016年以1,400万元的价格出售，50万被扣留以解决所有未清的款项。

Xie从销售中获得了70万，他还将Lai和其他个人告上法庭，指控他们侵占了他的100万元的投资，和Inspire Group从Trites Road物业销售中获得的100万，并被判决赔偿200万。

在2021年，卑诗省最高法院法官驳回了0843003要求让Inspire和Lai支付单位租金和过多公用事业费的申请。他发现Inspire并没有占用这些单位，并拒绝宣布Lai已经这样做了。

Lai被命令支付58,630.20元，作为他未能按时支付物业税的违约金。

0843003对这一判决提起上诉，而上诉法庭法官于2022年将此案发回重审。

在她的判决中，Walkem发现Lai使用或将这五个单位租给了种植大麻的业务，并收取并保留了租金。她还发现，Lai在被撤销为物业经理后通过扣留钥匙占用了办公室单位。

尽管0843003主张Inspire因为Lai的职位而拿到好处，因此在Lai的案件中有连带责任 ，但Walkem并不同意这一观点。

她发现Inspire由于Lai的行为失去了潜在的租金收入，占用的行为不能归因于Inspire。

她还拒绝了0843003的主张，即Inspire应该对Lai作为0843003董事的违反受托责任负有法定责任。

Walkem指出，Lai在成为Inspire的唯一董事和唯一股东的同时，被Inspire任命为0843003的董事。Trites Road物业是Inspire唯一的业务，而Inspire未采取预防措施来最小化Lai违法行为的风险。

她写道：“我同意原告的观点，即Inspire缺乏监督或采取的步骤不足以应对Lai违法行为的风险，这不幸地变成了现实。”

然而，尽管在本案中发现替代责任的“公平补偿和威慑”已经满足，但Walkem拒绝认为Inspire作为另一家公司的董事对Lai的受托违约负有替代责任。

她解释说，她没有找到任何案例，并且在Inspire没有从这种情况中获益的情况下，扩大法定责任的原则存在问题。

她还认为，对Lai的损害赔偿进行量化是不合适的，因为没有就他的个人责任提出任何论点。

在案件进行的同时，列治文市议会于2017年将Trites Road物业从轻工业区重新规划为住宅区，以容纳30个单户住宅用地。