政治局会议：死磕拜登、死磕房地产....

4月政治局会议简要分析，房地产政策迎来较大变化：

1、确定了三中全会将在7月召开，预告的主题是：重点研究进一步全面深化改革、推进中国式现代化问题….进一步解放思想、解放和发展社会生产力、解放和增强社会活力。

2、高度评价一季度经济，开局良好（去年一季度是好于预期，开局良好）。但要求“坚持乘势而上，避免前紧后松”，这里的“前紧后松”是指前期紧迫后期松懈的意思，不是政策松紧。去年就是一季度紧迫，然后一季度好于预期，二季度就松懈了，结果二季度经济断崖式滑坡。所以吸取了去年的教训。

3、因此，宏观政策保持偏松基调。财政政策要求加快发债，保持必要支出强度；货币政策点名要”灵活应用利率和存款准备金率等政策工具….降低社会综合融资成本”。这在政治局会议上较为罕见，是在抢央行的活，上一次这样还是2020年的4月的政治局会议（疫情爆发后的第一次讨论经济的政治局会议），会上说的是“用降准、降息、再贷款等手段…引导贷款市场利率下行”。鉴于准备金率在今年已经一次性降了50BP，加之接近隐性红线，这次的表述应该更多指向的是降息而不是降准。

4、关于“支持民营企业拓展海外市场”，之前分析耶伦访华，谈到中国产能过剩有两个视角，一个是国内视角一个是国际视角，中国为了应付国际争议，让步的空间更多来自国内，国际上该出海还是要继续鼓励出海。现在写进政治局会议，算是明确要坚定这个方向不让步了。

5、关于房地产。这是本次会议重点之一。提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

关于消化存量住房，去年在14号文分析中提出了不合主流的观点，即14号文不是所谓“新房改”，而是“去库存”。这次政治局会议算是直接摊牌不装了。但是实操难度很大，比如收购存量住房转化成租赁住房，能够大规模实操的前提是房价趋于稳定，而不是靠收购给房价兜底， 这个因果关系不要搞错了。但是反过来，房价趋于稳定了，还需要兜底吗？这是很矛盾的。所以这次会议上只用了“统筹研究”一词，表明高层目前也仅仅是意识到问题、直面问题，但也不知道具体该怎么做，还处于“研究”阶段。

关于优化增量住房政策措施，这里今年主要有三个关键节点：第一个节点，是年初住建部长提出“充分赋予城市房地产调控自主权”，稍微给地方开了口子，但当时我写推文指出，“这句话应该由更高级别来说，住建部说的分量还是太轻”，后来广州、苏州、上海虽然相继放开了部分限购，但还是扭扭捏捏，步子较小。

第二个节点，是3月底的国常会提出“进一步优化房地产政策”，以及4月中旬何立峰去郑州调研，要求地方“用好房地产调控自主权”，相当于升级了地方调控的自主权。于是最近地方松绑的步子大了些，比如成都就直接全面取消限购等。

第三个节点，就是这次政治局会议，这次会议就是将房地产政策优化的级别再度升级，由总理级别升至最高级别。意味着接下来的政策“优化”基本没有什么阻力了。另外，有一个细节表述，““抓紧”构建房地产发展新模式”，去年至今的表述变化是“着力→加快→抓紧”，紧迫性在逐步提升。