华人海外置产“拐点”来了？

美联储降息定价加剧，主席鲍威尔释出超鸽降息信号，华人重新评估海外置产。但知名金融博客ZeroHedge引述消息称，由于卖方市场在美国大部分地区持续存在，房价持续上涨，而经济适用房似乎正在从普通美国人的指尖溜走。

鲍威尔周一（7月15日）表示，美联储不会等到通胀率达到2%时才降息。他在华盛顿特区经济俱乐部发表讲话时引用了央行政策具有“长期和可变滞后”的观点，以解释为什么美联储不会等待其目标达到。

他说：“这意味着，如果你等到通胀率一路下降到2%，你可能等得太久了，因为你正在做的紧缩政策，或者你所拥有的紧缩程度，仍然有可能将通胀率推低到2%以下。”

鲍威尔强调了最新的3项通胀数据，但他明确表示，他无意就降息时机发出任何具体信息。他还巩固了基调的转变，即强调劳动力市场的潜在风险，同时美联储继续关注抑制物价。

全国房地产经纪人协会(NAR)报告称， 5月份全国独户住宅的销售中位价创下历史新高，达到419300美元。

全美房地产经纪人协会副首席经济学家兼研究副总裁杰西卡·劳茨(Jessica Lautz)表示：“实际上，由于库存不足和购房需求增加，我们预测房价将继续上涨。”

40万美元的价格意味着需要支付4万美元的首付，通常要求支付房屋成本的10%。

“对于首次购房者来说，这是一大笔资金，这意味着有时他们可能不得不向父母或朋友借钱才能买房，”劳茨说。

据NAR报告称，5月份现房销售量较去年同期下降2.8%，但未售出现房库存较上月增长6.7%。 此外，30%的售出房屋的要价过高，竞价战持续存在，一些房产通常会收到3个报价。

5月份，只有中西部地区的房屋销售量略有上升，比去年同期增长了1%。中西部地区的房屋销售中位价最低，为317100美元，比去年同期增长了6%。

东北地区现房销量环比下降幅度最大，为2023年5月的4%。平均销售价格上涨至479200美元，较去年上涨9.2%。

南部和西部的房屋销售分别下降了1.6%和1.3%，南部的房屋销售中位价比去年上涨了3.6%，达到375300美元，而西部的房屋销售中位价从2023年开始上涨了5.5%，达到632900美元。

首次购房者等待购房的时间更长，去年这些购房者的平均年龄为35岁。其中一些人仍在等待房价或抵押贷款利率下降，但劳茨认为，到今年年底，利率可能会保持在6-7%之间。

据房地美称，目前30年期固定利率抵押贷款利率约为6.95%。

“如果抵押贷款利率确实大幅下降，随着更多买家进入市场，这也可能会引发更多竞价战，”劳茨继续解释。“我认为2-3%的利率是千载难逢的经历，我预计短期内不会再看到这种情况。但如果从历史利率来看，我们仍然处于低端。”

许多出售房屋的人会用全现金购买下一套房屋，事实上，美国NAR指出，上个月28%的购房者没有办理抵押贷款。

位于佛罗里达州坦帕的房地产投资信托公司RAD Diversified创始人杜齐·门登霍尔(Dutch Mendenhall)也认为，鉴于目前的市场状况，房价将保持稳定。

“我不认为房价最终会像2008年那样大幅下跌，”他续称。“我们现在的监管力度加大，贷款宽松程度降低。我认为，我们不会看到任何市场崩溃或放缓。”

门登霍尔与劳茨的担忧如出一辙，他指出，新房短缺也是造成库存不足的原因之一，而这反过来又导致房价持续上涨。

“更高的利率也会影响建筑贷款，许多建筑商根本无力承担大型住宅开发项目，”他说。“新开发项目不会推高房价，它们会创造更多经济适用房。”

尽管房价和利率不断上涨导致购房者支付的费用是两年前的两倍，但人们仍在买房。 他说：“最常见的购房形式是已经建立家庭的夫妇，以及缩小住房规模或搬到新地方的退休人员。”

他提到：“今年上半年的销售确实放缓了，但我确实认为，随着2025年的临近，房地产市场将开始向前发展。”

科罗拉多州丹佛市Phoenix Capital Group Holdings, LLC董事总经理兼合伙人马特·威勒(Matt Willer)也同意，即使在当前紧张的房地产市场中，也不太可能出现“泡沫破裂”。

他表示：“我认为，我们最终可能会看到一些市场出现温和疲软，而其他市场可能根本不会出现疲软。”

威勒说，目前最重要的是负担能力。“人们被3-4%的利率宠坏了，现在的心态是，那些不想以更高的利率出售和回购的人会留在原地并升级他们拥有的房屋。”

威勒认为，在2024年剩余时间甚至到2025年初，利率可能都会保持在6-7%的范围内。“我认为大选前不会发生任何实质性的变化，到年底我们可能会看到利率出现微不足道的下降，”他说。

谈到住房短缺问题，威勒认为建筑业具有周期性，但建筑商也对他们承担的债务数额持谨慎态度，可能不想超出预算。

“我认为目前我们无法解决这个问题，”他指出。

与此同时，许多城市的租赁市场正在蓬勃发展，因为许多潜在购房者在购买房产之前都在等待时机。