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退房退款?中国烂尾楼业主们“又”有救了?

最近,南京市一个烂尾楼盘在当地政府协调下,购房者可以向开发商退房退款。对于全国苦苦等待出路的烂尾楼买家们而言,这起案例让他们看到了一丝希望和曙光。

南京市这个烂尾楼盘名叫珠江四季悦城,合同交房日期为今年6月份,但是该项目已经停工两年,无法按时交房,大量购房者无奈成为烂尾房业主。

今年6月份,有业主在人民网领导留言板上发表“协助我退房”的留言,表示和开发商协商退房被拒绝,自己14万元的首付还是东拼西凑来的,“恳请政府出面帮帮我”。

南京市江宁开发区做出答复,表示已经组织开发商会谈协商,督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。

最终的协商结果是,开发商表示只退房款,无按揭贷款利息补偿,目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。对于该名留言的网友,南京市江宁开发区表示,已与开发商沟通协商,建议其退还首付款。

南京市这起烂尾楼退房退款案例,其特殊意义在于,这是我国第一次由政府出面解决烂尾楼危机,不仅帮老百姓解决了重大的民生和社会稳定问题,对于我国化解烂尾楼问题也提出了一个很好的解决思路。

烂尾楼不但无法按时顺利收房,同时还要每月偿还银行贷款,让业主不堪重负。正式在巨大压力之下,甚至有烂尾楼业主宣布停止偿还银行贷款。

对于大部分普通民众而言,一套住房几乎就事关一辈子的奋斗和积累,由于无法按时收房,很多购房者开始考虑退房退款的可能性。虽然我国法律层面上并不禁止购房者退房,但在现实当中,考虑到退房可能带来的连锁反应,实际能够顺利退房的购房者极其罕见。现实中,甚至一度出现了专门为烂尾楼业主退房的小众职业,退房师。

不过,由于越来越多的购房者面临烂尾楼的现实压力,相关购房纠纷也越来越多,已经成为当前无法回避的问题。2023年4月,最高人民法院在《关于商品房消费者权利保护问题的批复》对消费者退房表示支持,“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下,商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。”这也就意味着,最高法院将消费者购房款置于最优先受偿权,优先保护购房者权益。

最高院的批复之后,2023年以来,通过法律程序起诉退房的烂尾楼业主,开始出现零零星星的胜诉者,有个别购房者得到了开发商的退款,而且,银行贷款也由开发商偿还。不过,在全国范围内,这样的幸运儿并不多见。

对于大部分普通购房者,走法律程序依然是一个非常漫长复杂的过程,而且,法律层面虽然支持购房者退房,但是也有非常多的限制条件,比如最高院的批复就要求“商品房消费者以居住为目的”,这就意味着如果烂尾楼属于购房者的第二套房甚至三套房,可能就会被认定为非居住目的,那么申请退房退款可能就很难获得法律支持。

如果说普通购房者以法律程序退房难度很大,那么,政府积极介入协调,烂尾楼业主的退房将变得更加容易,对于地方政府而言,这也是执政为民的含义所在。烂尾楼问题已经成为当前一个重大的民生议题,南京江宁开发区这次对民众诉求积极回应,让我国解决烂尾楼问题的手段变得更加丰富。

2022年7月,中央政治局会议首次提出保交楼政策。由于烂尾楼的产生主要是因为资金问题,所以,央行当年推出了3500亿元保交楼专项借款,设立了2000亿元的保交楼贷款计划,鼓励商业银行提供配套融资,推动烂尾楼复工建设。

随着专项扶持资金到位,部分烂尾楼盘被陆续激活,全国房屋竣工面积开始明显增长,2023年,全国房屋竣工面积同比增长17%,在去年主要房地产数据都在负增长的背景下,只有房屋竣工面积实现正增长,这显示出“保交楼”政策在短期之内取得了明显效果。

不过,在楼市下行背景下,靠政策性资金复活全部烂尾楼显然并不现实。如果以房屋竣工面积来观察烂尾楼复工的进度,今年上半年,全国房屋竣工面积同比下降21.8%,这表明,在经过了保交楼政策初期的刺激之后,烂尾楼复工的进度开始有所放缓。

所以,在全国烂尾楼无法百分之百复工交付的现实面前,如何解决购房者的退房退款需求,已经成为亟待解决的民生问题。

对于普通购房者而言,选择拿起法律武器是一种选择,但通过法律程序退房不仅耗时费力,而且最终的结果面临较大的不确定性。和开发商相比,普通购房者处于弱势地位,只有政府介入才可以维护烂尾楼业主的权益。政府帮助烂尾楼业主退房,不仅可以在很大程度上消除社会不稳定因素,烂尾楼业主收到退房款之后,还可以提升消费能力,促进本地经济发展,其实也是两全其美之事。

在房地产市场里,如果房价下跌,这是购房者需要承担的风险。但是,如果发生楼盘烂尾,尤其在有资金监管等制度性保障下,依然发生烂尾,这样的风险绝对不应该让购房者来独自承担。

南京江宁开发区政府这一次帮助烂尾楼买家实现退房退款,希望未来能够在全国范围内形成示范效应,越来越多的地方政府积极介入,让更多烂尾楼业主早日脱离痛苦。

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