退房退款？中国烂尾楼业主们“又”有救了？

最近，南京市一个烂尾楼盘在当地政府协调下，购房者可以向开发商退房退款。对于全国苦苦等待出路的烂尾楼买家们而言，这起案例让他们看到了一丝希望和曙光。

南京市这个烂尾楼盘名叫珠江四季悦城，合同交房日期为今年6月份，但是该项目已经停工两年，无法按时交房，大量购房者无奈成为烂尾房业主。

今年6月份，有业主在人民网领导留言板上发表“协助我退房”的留言，表示和开发商协商退房被拒绝，自己14万元的首付还是东拼西凑来的，“恳请政府出面帮帮我”。

南京市江宁开发区做出答复，表示已经组织开发商会谈协商，督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。

最终的协商结果是，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。对于该名留言的网友，南京市江宁开发区表示，已与开发商沟通协商，建议其退还首付款。

南京市这起烂尾楼退房退款案例，其特殊意义在于，这是我国第一次由政府出面解决烂尾楼危机，不仅帮老百姓解决了重大的民生和社会稳定问题，对于我国化解烂尾楼问题也提出了一个很好的解决思路。

烂尾楼不但无法按时顺利收房，同时还要每月偿还银行贷款，让业主不堪重负。正式在巨大压力之下，甚至有烂尾楼业主宣布停止偿还银行贷款。

对于大部分普通民众而言，一套住房几乎就事关一辈子的奋斗和积累，由于无法按时收房，很多购房者开始考虑退房退款的可能性。虽然我国法律层面上并不禁止购房者退房，但在现实当中，考虑到退房可能带来的连锁反应，实际能够顺利退房的购房者极其罕见。现实中，甚至一度出现了专门为烂尾楼业主退房的小众职业，退房师。

不过，由于越来越多的购房者面临烂尾楼的现实压力，相关购房纠纷也越来越多，已经成为当前无法回避的问题。2023年4月，最高人民法院在《关于商品房消费者权利保护问题的批复》对消费者退房表示支持，“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”这也就意味着，最高法院将消费者购房款置于最优先受偿权，优先保护购房者权益。

最高院的批复之后，2023年以来，通过法律程序起诉退房的烂尾楼业主，开始出现零零星星的胜诉者，有个别购房者得到了开发商的退款，而且，银行贷款也由开发商偿还。不过，在全国范围内，这样的幸运儿并不多见。

对于大部分普通购房者，走法律程序依然是一个非常漫长复杂的过程，而且，法律层面虽然支持购房者退房，但是也有非常多的限制条件，比如最高院的批复就要求“商品房消费者以居住为目的”，这就意味着如果烂尾楼属于购房者的第二套房甚至三套房，可能就会被认定为非居住目的，那么申请退房退款可能就很难获得法律支持。

如果说普通购房者以法律程序退房难度很大，那么，政府积极介入协调，烂尾楼业主的退房将变得更加容易，对于地方政府而言，这也是执政为民的含义所在。烂尾楼问题已经成为当前一个重大的民生议题，南京江宁开发区这次对民众诉求积极回应，让我国解决烂尾楼问题的手段变得更加丰富。

2022年7月，中央政治局会议首次提出保交楼政策。由于烂尾楼的产生主要是因为资金问题，所以，央行当年推出了3500亿元保交楼专项借款，设立了2000亿元的保交楼贷款计划，鼓励商业银行提供配套融资，推动烂尾楼复工建设。

随着专项扶持资金到位，部分烂尾楼盘被陆续激活，全国房屋竣工面积开始明显增长，2023年，全国房屋竣工面积同比增长17%，在去年主要房地产数据都在负增长的背景下，只有房屋竣工面积实现正增长，这显示出“保交楼”政策在短期之内取得了明显效果。

不过，在楼市下行背景下，靠政策性资金复活全部烂尾楼显然并不现实。如果以房屋竣工面积来观察烂尾楼复工的进度，今年上半年，全国房屋竣工面积同比下降21.8%，这表明，在经过了保交楼政策初期的刺激之后，烂尾楼复工的进度开始有所放缓。

所以，在全国烂尾楼无法百分之百复工交付的现实面前，如何解决购房者的退房退款需求，已经成为亟待解决的民生问题。

对于普通购房者而言，选择拿起法律武器是一种选择，但通过法律程序退房不仅耗时费力，而且最终的结果面临较大的不确定性。和开发商相比，普通购房者处于弱势地位，只有政府介入才可以维护烂尾楼业主的权益。政府帮助烂尾楼业主退房，不仅可以在很大程度上消除社会不稳定因素，烂尾楼业主收到退房款之后，还可以提升消费能力，促进本地经济发展，其实也是两全其美之事。

在房地产市场里，如果房价下跌，这是购房者需要承担的风险。但是，如果发生楼盘烂尾，尤其在有资金监管等制度性保障下，依然发生烂尾，这样的风险绝对不应该让购房者来独自承担。

南京江宁开发区政府这一次帮助烂尾楼买家实现退房退款，希望未来能够在全国范围内形成示范效应，越来越多的地方政府积极介入，让更多烂尾楼业主早日脱离痛苦。