北京房市的购房需求，断档了…

最近，中原地产发布了《2024年7月北京房地产市场报告》。

报告内容涵盖了政策变化、土地交易、新房和二手房市场表现、商办市场情况、以及对未来市场的趋势展望等。

报告还披露了新房和二手房市场详实的成交数据，以及成交结构的变化，数据过多，我尽量简化。

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7月北京新房市场共成交3088套(非网签数据)，套数环比下降3%，同比下降19%。

成交均价为57690元/㎡，环比下降15%；成交金额为224亿元，环同比均下降了20%。

2024年1-7月，全市共成交新房18090套，套均126平米，套数同比下降40%。

成交均价为58485元/㎡，同比下降4%；成交金额1333亿元，同比下降40%。

五、六环间的成交占比最高。

分环线来看，7月新房市场五、六环之间的成交套数占比达53.5%，较上半年提升2.6个百分点，且近两年持续走高。

四、五环之间成交套数占比达12.6%，较上半年提升0.7个百分点，占比连续3年上扬。

三居成交占比继续走高，两居持续萎缩

分户型来看，7月新房市场三居成交占比达53.4%，较上半年提升0.7个百分点；两居占比持续萎缩，较上半年回落1.2个百分点。

三居成交的主力面积段为100-120㎡、主力总价段为400-600万。

其中，90-100㎡产品的成交占比达16%，较上半年提高2个百分点，创历史新高，600-700万产品成交更活跃。

70-80㎡产品的成交占比为7%，较上半年减少2个百分点，创历史新低；160-200㎡的改善产品占比有所提高。

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再来看看二手房市场的数据。

7月全市共成交二手房15575套，套数环比上涨4%，同比上涨60%，创近16个月以来的网签新高。

2024年1-7月，全市共成交二手房成交90355套，套均89.7平米，套数同比下降4%，降幅继续收窄。

两居占比超五成，并持续增加

分户型来看，二手房成交仍以两居为主，两居成交占比为56.7%，较2023年上升1.8个百分点。

一居占比为18.6%，较2023年下降1.7个百分点。

90平以内面积段的成交占比近七成

2024年1-6月，二手房成交主力面积段为60-90㎡，占比为41.7%；

其次为60㎡以下面积段，占比为26.4%，两者累计占比68.1%，为二手房市场的绝对主力。

150㎡以上各面积段产品的占比，均有所回落。

500万以内低总价成交占比近七成

2024年1-6月，二手房成交主力总价段为300-500万，占比为35.2%；

其次为300万以下总价段，占比为33.9%，较去年大幅增加10.4个百分点，两者累计占比69.1%。

500万以上各总价段产品的成交占比，均有所回落。

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从新房和二手房展现的数据中，我们不难看出，今年北京二手房市场的整体表现，要大幅好于新房，最近三个月的成交量更是持续走高。

原因很简单，经过近一年的大幅调整后，市面上出现大量“优惠力度”超过新房的低价二手房，并且地段、配套各方面都要比新房好，所见即所得。

而新房地段不占优，又有“指导价”限制，调整价格有底线，吸引力也就大幅小于二手房了。

新房和二手房本就是“命运共同体”。

在楼市上行期，他们可以相辅相成互相抬轿子，而在目前存量竞争“你增我减”的下行市场里，就会演变成相爱相杀。

其次，626新政的效果巨大。

6月26日，北京出台新政，将首套房首付比例降至20%，首套商贷利率从3.95%降至3.5%。

以一套500万总价的房子为例，之前由于普宅和首付比例限制，首付基本要一半以上，现在只需首付100万就能上车。

购房门槛大幅降低后，确实释放了大量刚性购买力，从新房和二手房的成交结构里，可窥一斑：

新房五、六环间的成交占比增至53.5%，主力面积段为100-120㎡、主力总价段为400-600万。

二手房的刚需两居成交占比提升至56.7%，90平以内成交占比高达68.1%，500万以内总价的成交占比高达69.1%。

但在总需求不变的情况下，刚性需求的增加，就意味着其他需求的减少，目前市场又陷入了另一个怪圈：

存在需求断档的现象。

这里的投资需求是宽泛概念：如改善豪宅、二套购房、暂无自住需求的购房，其实也属于追求资产保值增值的变相投资需求。

为什么会出现需求断档的现象？个人觉得主要由三个原因造成：

1、不少购房者认为目前的利好政策和价格还未见底，仍保持着观望心态；

2、受政策刺激后，房东的价格预期拔高，在低价房源逐渐耗尽之后，新挂牌房源的溢价空间减少。

而站在买方的立场，现在挂牌量高企，选择余地很大，仍然还是妥妥的买方市场，购房者都想踩着上一套的成交价砍价，买卖双方陷入价格博弈。

3、暑期传统淡季，不少家庭离京游玩、参加培训班等，客观上也影响了成交节奏。

这也就能解释，为什么在大量刚需入市打通了最底层的置换链条后，明明最近市场的成交表现很活跃，但大家整体的体感却一般。

因为很多“一买一卖”的置换需求，在成功卖房后，并没有着急入手，而是暂时观望，不少需求更是选择了：

持币待购。

目前如果没有置换改善、投资等需求的深度介入，仅靠对价格格外敏感的刚性需求支撑，确实很难让京楼出现反转行情。

只有进入投资领域的钱越多，才越容易推高资产价格，资产涨价，又能吸引更多的资金进来。