房地产佣金高昂：加拿大地产经纪佣金5%，英国只有2%

美国正在引领一场竞争法的新纪元，各国政府从多年不作为转向对一些大企业的可疑经营手段进行诉讼。目前加拿大新的诉讼直指房地产佣金高昂，加拿大地产经纪佣金5%，而英国只有2%，这也是为什么加拿大人口大概只有英国的一半，但是地产经纪人数却是英国的3倍还多。

今年8月初的一项标志性裁决中，美国联邦政府在一宗针对谷歌的案件中获胜。美国地方法院裁定，谷歌是垄断者，并利用其在互联网搜索中的主导地位维持其垄断地位。

大型科技公司所施加的经济力量可能是改革最明显的目标，但在美国和加拿大经济中，类似问题普遍存在。这是前几届政府放任企业合并所带来的后果。

美国房地产买卖也在经历类似的整顿。美国和加拿大的房地产交易费是全球最高的。去年10月，美国陪审团在一宗针对美国全国房地产经纪人协会（NAR）的集体诉讼案中裁定，行业内人为抬高房地产交易费用（通常约为6%）。该决定认为行业串谋抬高费用。今年3月，房地产经纪人达成协议，选择降低罚款并同意改变费用的确定方式，而非上诉。

该协议于8月中旬生效，但行业仍在对变革进行抗争。去年发表的学术研究显示，原本应该代表客户利益的经纪人经常引导客户避开给低佣金的交易。这些房屋的销售时间更长，因为买方经纪人往往会避开它们。

美国和加拿大的房地产行业运作方式相似。卖房者支付给其经纪人的费用会分给买方经纪人。高额费用吸引了大量房地产经纪人。在美国，房地产经纪人数量达到160万。在加拿大，则超过16万。而在佣金不到2%的英国，经纪人不到5万名。事实上加拿大人口大概只有英国的一半。

让买卖双方不满的是，当房价飙升时，佣金比例却几乎没有变化。加拿大统计局数据显示，2022年房地产经纪人和代理（住宅和商业）的收入为24.3亿加元，行业的营业利润率为31.3%。而2012年，经纪人和代理的收入为11.8亿加元，行业营业利润率为25.3%。

这种费用推高了房价。房市中还有许多其他过高的成本——从名义上的开发费到急剧增加的税收——虽然经纪人确实为客户提供服务，但在过去十年中，经纪人薪酬翻了一番，而他们销售的房屋数量基本保持不变。这种情况非常不寻常。低费用的经纪人确实存在，但在MLS上查看典型的房源时，很少能看到列出卖方经纪人的费用。这应该是所有交易必须披露的信息。

经纪人费用并非固定，但在加拿大各地有标准费率。经纪人会说人们可以进行协商，但经纪人处理交易的经验丰富，而买方或卖方的交易机会较少，存在重大力量不平衡，更不必提涉及的情感或财务压力。在交易完成时，人们也往往不愿讨价还价。

美国消费者联盟表示，“在任何谈判中，经纪人相对于消费者拥有极大的优势”。

在加拿大，关于房地产佣金的潜在集体诉讼已进入联邦法院。去年9月，一名法官允许该案件进入认证阶段。下一次听证会将在10月举行。

与此同时，今年春天，美国司法部重新启动了对全国房地产经纪人协会的反垄断调查，而该协会在3月达成了消费者诉讼的和解协议。就在上周，司法部起诉了一家与房东合作的软件公司RealPage。这是一种在加拿大也备受争议的产品。美国政府指控RealPage实施了一项“非法方案，以减少房东之间的公寓定价竞争”，损害了数百万美国租户的利益。

这个领域正在庆祝竞争法的新纪元。经济各领域的企业及其有时过于激进的行为，应该得到比以往几十年放任不管时期更多的审查，这也包括加拿大的房地产行业。