炒楼花“游戏”崩盘了！曾经躺着赚钱，现在都挺不住了

2024年9月，据《温哥华太阳报》报道，大温炒楼花赚钱的模式濒临崩溃！开发商也开始挺不住了！

报道援引温哥华房地产分析师Steve Saretsky的报告称，“楼花”极大地改变了温哥华这座城市。

报告称，目前楼花市场最悲惨的是开发商，但在加拿大城市房价极高的时代，很少有人同情他们，但许多开发商的处境艰难，利润微薄，尤其是在过去几年。

报告称，楼花作为大温地区最重要的新房营销策略曾经非常火爆，导致大量住宅楼和公寓大楼的建造。如果没有楼花，大温哥华的大部分高层建筑甚至不会建成。

在楼花制度下，买家只需投入少量资金，就能获得巨大的财务杠杆。

楼花市场最兴旺的时候，投资者在两年内就能赚取200%的利润。

Steve Saretsky表示，2015到2020年间，很多人通过预售赚了很多钱，他们主要投资的是住宅大楼和4到6层的公寓楼。

过去四年来，预售现象的鼎盛时期已逐渐消退，多伦多和温哥华都是如此。

但随着鉴于市场疲软，土地价格飙升，现在炒楼花盈利已经基本没可能。而楼花滞销也导致许多公寓项目陷入停滞或被放弃。

事实上，预售（Presales）制度对大部分开发商来说是完全必要的。如果没有这种营销手段，许多高层公寓大楼和中层公寓大楼，尤其是温哥华、多伦多和卡尔加里的公寓大楼，甚至不会开始施工。

通常来说，在实际开工之前，开发商就投入大量资金进行奢华的广告宣传，展示闪亮的建筑效果图，以吸引潜在买家支付未来住房的定金，通常仅为5%到10%。

在加拿大，大型开发项目需要通过在加拿大和世界各地的营销预售约 40%至70%的单位，然后才有足够的资金真正开工。

楼花主要吸引的就是投资者，这些人其实不打算真正交易房屋，甚至也没钱完成交易，他们的目标就是买一手楼花，等升值再卖掉。

过去，这种炒楼花模式黑温哥华和多伦多等地区的投资者带来了丰厚的利润，因为这些地区的房价一直在快速上涨。

此外，楼花对海外投资者极具吸引力，因为购买楼花不一定需要缴纳该省的外国买家税，该税在交易完成后开始征收。

由于预售合同通常在住宅准备入住前4到5年签署，因此几乎没有真正需要住房的人会等待那么长时间才入住。

而且，许多楼花都是在地产局交易系统之外进行的，因此很难获得有关其销售程度的确切数据。但三位温哥华房地产经纪人估计，过去二十年来，预售占该地区所有住房交易的10%至20%。

温哥华房地产经纪人David Hutchinson)表示，前几年楼花销售非常火爆，现在则是楼花过剩，大部分买家正试图亏本出售。特别是楼花集中的温哥华和本拿比，打八折甩卖的案例屡见不鲜。

另一位地产经纪Mike Stewart表示，买楼花可以在购买之日锁定价格，并有可能从不断上涨的房地产市场中获益，而无需支付每月的抵押贷款、房产税和维护费。所以很多人认为这是只赚不赔的投资模式。

但2024年这个逻辑被颠覆了。

Steve Saretsky指出，现在的楼花不是一项很好的投资。尽管央行开始降息，但楼花市场很可能需要几年时间才能再次活跃起来，在此期间市场上没有太多新的住房供应。

与美国相比，楼花在多伦多、温哥华和卡尔加里更为常见。

这是因为美国房地产开发商规模庞大。其中一些是上市公司，拥有大量资本。与许多较小的加拿大房地产公司不同，他们不依赖楼花的资金开发。

在加拿大，楼花制度的另一个弊端是它鼓励太多的开发商为投资者建造房屋，尤其是小户型的房屋。

因为楼花投资者如果不能转让出去，也会出租，所以小户型更适合楼花投资者而不是自住买家。

在某种意义上，楼花制度导致温哥华这种城市小户型高层公寓泛滥，但这种房子的需求是有上限的。

对开发商而言，未来联排别墅和大户型公寓或许是发展方向。

这份报告最有趣的部分在于，美国开发商可以不依赖楼花开发项目，而加拿大的开发商基本做不到。

这就是国力之差，加拿大终究只是个小弟。