中国欲下调现有房贷利率 学者：提油救火

中国央行周日宣布存量房贷利率下调方案，要求各家银行在10月底降利率。同时，广州、上海及深圳也宣布调整房地产政策，欲赶在今年最后一季带动房市交易。但有专家指出，这仍难以解决问题本质——即民众是否有钱及有意愿买房。

（德国之声中文网）中国人民银行周日（9月29日）在公告中指出，将完善商业性个人房贷利率定价机制，要求商业银行分批将存量房屋贷款利率下调至低于央行贷款基准利率（LPR）不少于30个基点。

消息公布后，农业银行、中国银行、建设银行及工商银行，中国四大行也立刻发出声明，公告称“正在拟定调整存量房贷利率的方案”。

对此，台湾中华经济研究院大陆经济所助研究员王国臣向DW表示，下调利率的幅度并非问题，但中国在过去已多次调降新屋购房利率、房贷利率，但房价仍持续走低，显示出相关政策难以刺激房市，“过去整体来说，其实这已经是做了很久、很多次的事情了，但以目前走势来看，看起来是效益不大”。

王国臣指出，问题的本质在于民众是否有钱以及有意愿买房。他认为，虽然透过货币政策可以提升民众购房意愿，但购买的房屋是否会变成“烂尾楼”，以及持续下跌的房价让当前有意愿的买家都处于观望状态，“现在的调降房价房贷利率可能会是提油救火，反而不会是改善，因为房贷利率下降，那我可能去还房贷而不会去买房”。

学者认为，购房后是否会变烂尾楼也是中国民众担忧的买房风险图像来源: DW

学者：习不在乎房市是否崩

尽管中国政府抢在十一假期前推出一系列救房市措施，但中国社会如今面临的是消费力低迷 导致房市供需不平衡。王国臣认为，“事实上是因为‘三道红线’后，再加上整个中国大陆经济政策的左倾，所以整个经济和社会消费力都明显的萎缩，那么习的看法是他一点都不在乎房地产到底会不会崩 ”。

三道红线为2020年中国政府根据习近平提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”政策，针对中国房地产企业债务风险提出的“三条红线、四档管理”监管要求。

但对于中国房市崩盘是否将对中国经济产生剧烈影响，王国臣表示“确实是剧烈的”，但他主张，近几年因中国房市推移，房地产占中国GDP的比例不断下降，“总有一天降到无关紧要，所以它（中国政府）现在就这个拖的过程，让整个房地产占GDP的比重不断的削减”。

值得注意的是，上周三（25日），中国金融监管三部门（中国人民银行行长、国家金融监督管理总局、中国证券监督管理委员会）联袂召开记者会，期间重点“三降”，降准、降息、降存量房贷利率，被称为央行三支箭。

王国臣表示，中国央行射出三支箭意味著“北京当局也发现到，因为大家都看空中国大陆之际 所以外资不断的从股市撤离，你总是要添一些柴火，让大家觉得中国经济不是这么一路往下看的”。

盛极而哀 中国房产业风雨飘摇

外界估计，房地产业占中国GDP的四分之一以上。2021年，中国强化对房地产业融资的监管，此后产业又面临接二连三的危机，开发商先后爆发违约，被迫展开债务重组。尽管央行和地方政府放松限购政策，但在经济发展预期低迷的情况下，刺激措施似乎难以奏效。

房企接连爆雷

中国房地产商碧桂园2024年2月28日表示，27日遭债权人提出了清盘呈请。消息一出，碧桂园28日在香港股价下跌约12%。在中国政府欲重建各界对房地产业的信心之际，此事也对经济前景蒙上阴影。此前碧桂园是为数不多的没有出现资金问题的中国大型开发商之一，但2023年上半年亏损达到了67亿美元。9月中，碧桂园获得债权人的批准，将六只境内债券的偿还期限延长三年。

恒大资不抵债

中国房产巨头恒大集团才刚于今年1月底遭香港高等法院裁定资不抵债，勒令清盘。碧桂园债务估计约1.36万亿人民币（约1900亿美元），接近其1.43万亿人民币的资产；恒大集团负债则达到3000亿美元。恒大2023年9月22日提交给证券监管机构的公告中称，由于房地产销售不如预期，该公司认为有必要重新审视350亿美元的债务重组的方案。9月底，恒大证实其创始人许家印"因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施"。2021年恒大陷入资不抵债，导致了一系列开发商违约，引发了中国的房地产泡沫崩解。

广州全面取消限购

中国人民银行出手救房市之际，中国多个主要城市也推出优化房市措施。其中广州在29日官宣“取消居民家庭购买住房的各项限购条件”，成为中国第一个全面取消住房限购措施的一线城市。

《南方日报》引述广东省城规院住房政策研究中心首席员李宇嘉认为，在中国政府明确释出“止跌回稳”的强烈信号后，各地的政策对于稳定房地产将有“极强的作用”，而各方在过去几天密集出台政策也是为了在楼市“银十”到来之前，同时也在今年最后一个季度，带动楼市交易量。

广州取消限购措施也在中国社群平台微博上引发讨论，尽管有人支持相关政策，但也有不少人质疑“楼市不好是因为限购？是因为大家没钱没信心吧”，“有钱人可以多屯几套了，没钱人依然买不起”。

王国臣也认为，从中国的经济成长率、中国法拍数量，或从中国裁员减薪的新闻都可看出“绝大多数人是没钱的”，再加上五大国有银行的不良单资产出现显著成长，“你房贷利率降再多这些人也没钱买......所以我们会预期基本上不大会有显著的改善”。

除了广州之外，上海及深圳也同步在周日晚间宣布调整限购措施。

上海市住房城乡建设委员会、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海总部等机关，29日晚间联合发布《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》。

该份通知指出，自10月1日起调整限购政策，针对非上海市户籍人士购买外环外住房须缴纳的社会保险及个人所的税年限，从原先的3年下修至1年；持有《上海市居住证》且在上海缴纳社保及所得税满3年的外地家庭，在购房套数上也将比照上海家庭。

其他措施包含，将住房增值税从5年调整为2年、首购住房的首付比例降为15%，二套降为25％、开放非普宅。

深圳同样也祭出大幅下调首付比例的方案，将购买第二套住房的首付比例从原先的30％下修至20％，具有市籍和非市籍人士在部分地区购房限制也有所放宽。

此前，深圳首购住房的最低首付比例为30％，第二套则为40％。今年5月分别下调至20％及30％。