深圳楼市,又被盯上了
01
一线城市,被点燃了
随着9月末一线城市集体松绑,尤其是广州全面解除限购,深圳解开了外围片区社保要求,一线城市的楼市,率先走热。
北京方面:
北京住建委数据显示,自国庆假期之后,北京二手房已经连续日签约量达到七八百套,市场回温明显。国庆假期之后的10月8日,北京市二手房网签量达到467套、10月9日758套、10月10日860套……10月8日-10月16日的9天里,二手房网签量合计达到6460套。
上海方面:
在一手住房方面,9月30日—10月17日,一手住房成交26万平方米,日均成交1.4万平方米,较去年同期日均成交增加40%。
在二手住房方面,9月30日—10月17日,二手住房成交10739套,日均成交597套,比去年同期日均成交增加80%。
广州方面:
到19日,广州二手房已经成交了超万套。
深圳方面:
新政之下,已经有两个日光盘出现。
数据显示,截至22日,10月深圳全市新房累计认购量达8405套。
成交套数方面,克而瑞深圳数据显示,过去一周新房预售成交了982套,环比增长188%。
二手房,深圳房地产中介协会披露,过去一周二手房(含自助)录得2316套,环比增长649.5%。
10月25日晚上,龙华宏发悦见誉府连夜拿证开盘,24小时不打烊卖房,我的朋友圈被现场人头攒动的抢房视频刷屏了。
除了一线城市外,强二线城市也在起势。
比如杭州,10月9日新政后首周,贝壳平台二手房新签单量日均比9月上涨了106%,相比国庆假期日均涨幅为50%。截止10月16号数据,新政过去的一周时间里,杭州二手房日均带看量比9月上涨35%,比国庆期间上涨15%;成交量比9月翻了一倍,比国庆期间上涨50%。
所以,本号在10月22日发表的文章中说过,一线城市“金九”虽然没有,但传统的“银十”变成“金十”,毫无悬念。
02
深圳楼市,又被盯上了
深圳一直都是楼市的风向标,无论是上一轮的牛市还是这一轮的熊市,都是揭幕人。
所以,这一波新政刺激下,蠢蠢欲动的炒房客以及依靠卖房为生的自媒体们,开启了疯狂渲染、造势模式。
层出不穷的假新闻,给人一种乱花渐欲迷人眼的感觉。
“外地买房团暴买深圳房”、“龙华某新盘被某大V带客打包40多套”、“沙井某新盘被某大V带福建购房团成交62套”、“河北豪客一次性购买25套”等等消息扑面而来。
对于这些消息,官方媒体进行了辟谣澄清:假的。
深圳本地的炒房自媒体们,更是在制造焦虑。
比如,有人直接发布了一篇《大牛市真的来了,明年深圳房价大涨!》的文章,提出:
炒房大V们更是大言不惭,为了诱导他的粉丝上车,画了一个巨大的饼:
说现在的深圳已经到了闭着眼捡钱的行情,他要带领粉丝横扫龙华,买光龙华之后,就去买沙井,然后是光明。
但凡有碟花生米,也不至于醉成这样。
还有自媒体撰文说,深圳未来将无新房可买,依据是,以最近一段时间火热的成交行情,计算出了深圳的新房去化周期只有六七个月。
复盘一下他的计算方式:
按照乐有家公布的数据,截至22日,10月深圳全市新房累计认购量达8405套。
算下来,平均每天认购382套。
按照这种认购量,10月份新房认购量可能会冲破10000套。
与此同时,深圳房地产信息平台数据显示,10月21日,深圳新房住宅库存量为43721套。若加上2024年第四季度商品住房入市计划公布的,37个商品房项目约13744套新房房源,市场总共新房房源是57465套。
按照当前的销售速度来看,大约6至7个月后,深圳可能会面临无新房可售的局面。
这个计算方式,看似没有逻辑问题,其实破绽百出。
学过统计学的人应该都懂得,为了避免结果错误或者误差过大,最忌讳的就是用特殊时期的数据来计算。
就好比一个做销售的人,今年前几个月行情惨淡,每月提成只有2000块,这个月行情刺激了一下,拿了1万块提成,然后你就据此计算,他未来一年将有12万收入?
我看到有人用了一个很妙的比喻,来反驳这些制造焦虑的人:
好比一哥们吃了一粒伟哥,当天做了“一夜7次郎”,你能下结论说他骁勇善战、体力过人吗?
这次行情的促成,是政策给予了市场一定的信心,前期犹豫客户正在加快进场,精明的开发商也顺势而为,加大促销力度,从而成就了近1个月来成交放量的行情。
但持续性如何保持呢?没有持续性,这样的行情,也就昙花一现。而且,一旦无法持续,就会出现2023年一季度之后的同样剧情,也即高热之后的高寒。
03
基本面,是关键
恰如我在前两天的分析文章中强调的,在这些利好之下,10月份各城市的销量会起来一波,乃至延续到11月份,12月份会有房企的年底冲刺优惠。
如果11月份又不行了,肯定还会继续刺激。所以四季度的销量,会有一波小高潮。
然而,恰如我多次强调的,纵观过去三年来的救市,效果作用周期越来越短。以前还能有三个月,现在基本只有一两个月。
这一次力度的确很大,但作用时间估计也只有三个月。
所以,我在最近的文章中一再强调,不妨再等三个月。
看清形势再做决定。如果基本面修复并改善,便可以买。如果还是老样子,那就继续观望吧。
就目前的基本面来看,三个月后想要持续,很难。
首先是GDP增速放缓趋势,没有改变。
其次,消费仍没有起来。
固定投资方面,2024年1-9月份,全国固定资产投资(不含农户)378978亿元,同比增长3.4%,其中,民间固定资产投资191001亿元,下降0.2%。
在今年推动地方债发行的背景下,固定投资增速并没有改善,其中民间投资仍在下降。
经济不回暖,就业与收入就无法回暖。
这一轮楼市调整, 有两个本质:
第一,高房价与低收入之间的天堑鸿沟越拉越大,造成了需求断档。
国内房价在经过了20年高速上涨之后,已经处于极高位置,即使在最近几年有所下降,但是仍然很高,以房价收入比来看,国内房价,尤其是一线城市房价,在全球范围内也高居前列。
尽管还有很多人没有买房,但由于口袋不给力,只能是空有需求无购买力,只能是无效需求。
第二,黑天鹅以来,就业、收入与预期均受挫,导致越来越多的人无力接盘。
这些基本面想要改变,不是凭借几份文件、几次会议就能够。
就目前的情况来看,老百姓的收入、就业短期并无改善,房地产7万亿多的库存依旧处于历史性高位,仅仅这两大行业“顽疾恶疾”,注定中国房地产企稳回暖是一个“持久战”。
最近市场的躁动,是之前一直被压抑的需求在情绪拉满之后的集中爆发。
然而,这一波情绪被释放,需求消耗完之后,如果没有基本面的支撑,根本无力为继,这就是我不断强调的,让子弹再飞一会儿的原因。
更何况还有一个最大的不确定因素,那就是美国大选。川普7月13日遇刺大难不死,似乎已经成为了“天选之子”,而且他还获得了全球首富马斯克的砸钱支持。
全球各类注明机构的预测,川普在今年11月5日美国大选中获胜的概率,已经远超贺锦丽。
除了当下的基本面制约外,已经川普这个最大不确定性外,还有“六个不同”也在制约,或者说“六个不同”决定了这一轮救市无法再像过去一样,能立刻见效。
具体为:
第一,市场环境不同。
过去二十多年房企高周转之下,一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。
黄奇帆曾透露,中国房子严重过剩,没有必要继续修建,没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
去年3月份住建部公布了一组数据,全国共有6亿栋建筑。
虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等,但一般来说,城市的住宅(商品房、住宅、小产权房、工业宿舍)占比都在一半以上,农村的建筑中绝大部分都是住宅。
以此估算,属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右,换算成套数,就是个天文数字。
第二,需求不同。
首先,低能级城市的住房自有率已经很高,基本都有自己的房子。而且低能级的城市人口基本都在流失。
其次,高能级城市,尤其是北上广深的住房自有率虽然低,但高房价与低收入的天堑鸿沟,让很多人空有需求没有实力购买,属于无效需求。这部分需求,只有等房价与收入在未来达到相对平衡时才能转变为真实需求。
再者,由于市场信心和预期缺失,当下的投资需求基本已经崩塌。
最后,我们的人口已经见顶。
第三、心态不同。
这种心态转变,主要体现在两方面:
一方面,年轻人不愿再为高房价压上余生。
从之前的佛系,到躺平,再到如今的“绝代佳人”,这种社会现象背后其反映的便是当下年轻人的心态转变。
这一次调整,实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着,一半是释然。既然执着没用,那就释然吧。
第四,杠杆率不同。
上一轮房价上涨,已经掏空了很多家庭的6个钱包,拉满了居民家庭的杠杆率,很多家庭再也加不动了。
2021年开始,我们的居民杠杆率已经纹丝不动,这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了,没有能力去负债。
第五,宏观环境不同。
宏观环境转变包括内外环境。
内部环境方面变化,就不多说了。
那时候,我们的物质虽然没有现在丰富,但有盼头有干劲,红红火火,大家的收入蒸蒸日上,对未来预期满满。
然而,如今……
外部环境方面,世界秩序撕裂,混乱程度达到新高。
第六,人口形势不同。
2022年全国人口减少了85万人,2023年减少了208万人。
分省市来看,人口减少的省市自治区已经从2022年的13个,增加至去年的20个。
这意味着,我们的人口红利期已经终结。
有此六大不同,就不能再用过去的思维去思考问题。
正因为有六大不同,所以过去三年来的救市,并没有产生多大作用,楼市依旧在一路下跌。
要是大招救市有用,过去三年比这一次力度更大的招数,不是没有过,结果依旧扭转不了。
这一次放开限购,降息,又能产生多大效果。
放开限购、降息,更恰当的理解,不是你可以买了,而是需要你买了。
我之前说过,经济的兴盛之下的房地产兴盛,才有意义。反过来,房地产兴盛带动经济兴盛,则是虚假繁荣。
换句话说,只有经济、产业、就业复苏了,楼市才会复苏。
而这些救市措施,能够立刻让经济回暖吗,能够让就业立刻提升吗?不能够。
没有产业发展基础上的就业增长和收入改善,没有消费型社会的成功转型,寄希望于资本巿场“毕其功于一役”的财富增长效应、寄希望于情绪调动来推动经济高质量发展和社会进步,是不可能实现的。
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