公寓炒家违约率飙升；成批被开发商起诉：丢了本金还要赔几十万

在疫情期间，受低利率等因素刺激，加拿大都会区房市暴涨，让很多人不惜冒着高额借贷的风险入市。他们中有不少人并非首次买家，而是投资客。然而，在疫情过去、泡沫挤出之后，这些过度借贷的投资人因利率飙升、房价下跌而违约。现在，开发商正通过法律手段追讨损失，这些炒家丢了本金不说，还面临动辄几十万元的索赔。

据本地英文媒体多伦多星报报道：2021年底，当房地产经纪人向蒙特利尔物业经理塔吉丁（Nizar Tajdin）推销一套位于多伦多Forest Hill社区的在建单间公寓时，称之为一场“VIP交易”。

经纪说，在多伦多这个“全球最热门的房地产市场之一”，只需支付5%至10%的首付，几年后便可高价转手，轻松获利。

于是尽管塔吉丁明知自己无法获得贷款，也坚定地拿出了8.55万元定金，购买一套总价85.5万元的公寓。经纪人信誓旦旦地承诺，交房前会帮他找到新买家接盘，届时房价必然上涨。

“如今回想起来荒谬至极，但当时多伦多房市狂热，所有人都充满信心，”现年41岁的塔吉丁回忆道，当时我们认为“房地产投资怎么会亏钱？人们本就不该亏钱。”

然而现实残酷。几年后，公寓贬值，塔吉丁由于无法获批贷款，不仅被开发商没收定金，更面临86万元违约赔偿金的诉讼。

塔吉丁的遭遇并非个例。随着期房市场崩盘，大量买家因利率飙升、房价下跌而违约，开发商正通过法律手段追讨损失，一场系统性危机正在发酵。

《星报》调查发现，仅Centre Court和Mod Developments两家开发商就已对多伦多五栋公寓楼的近130名买家提起诉讼。这些购房者多在2020年前后入市，原定2024年收房，却因市场剧变陷入债务深渊。部分被告以“不可抗力”抗辩，称市场“剧烈且不可预见的变化”导致交易失败，但开发商并不接受这个理由。

“即使在2008年金融危机期间，也从未出现如此大规模的违约，”房地产律师莫里斯（Mark Morris）指出。违约潮的连锁反应已开始冲击市场：开发商被迫取消项目，未来住房供应将锐减；若违约单位被低价抛售，整栋楼的估值都会受拖累。

塔吉丁等买家正是疫情期间低利率狂热的缩影。2020至2022年，多伦多房价暴涨50%，加拿大央行基准利率一度低至0.25%。投资者（占新建公寓买家的65%）只需支付5%-10%首付，便可在竣工前无需申请贷款，甚至通过“转让销售”提前套利。

但2022年3月起，央行连续加息至5%，市场急转直下。塔吉丁的经纪人希尔吉（Rahim Hirji）失联，转让销售渠道亦中断。

另一位买家托多罗夫（Kristiyan Todorov）更惨痛——他在Mercer St. 55号公寓楼以110万元购入的单元，2025年缩水27%，最终以83万元售出。除损失20万定金外，他还被开发商以百万元索赔，并附加24%年息。

开发商起诉违约买家的法律权利虽无可争议，但规模空前，着实惹人担忧。业内人士透露，部分楼盘违约率高达30%。律师布舍列夫（Arkadi Bouchelev）代理的Mercer St. 55号公寓楼诉讼案涉及19名买家，索赔超1300万元。他警告，大多伦多地区或有上万人面临类似困境。

托多罗夫将部分责任归咎于央行未明确预警利率风险，但承认“人们被FOMO（错失恐惧症）驱使”。

前文提到的塔吉丁的公寓最终以42万元（腰斩价）售出，然而他的厄运还没有结束，因为他仍可能背负天价赔偿。

“我从没想过会因买不起房被告上法庭，”塔吉丁最后苦恼地表示。

市场危机的连锁反应

专家表示，由于大量买家违约，至少给房市带来三点深远影响：

房价下跌，影响所有买家——如果一套价值80万元的单位因市场低迷而被开发商以60万元出售，整栋大楼的价格都会受影响。

开发商承受损失——过去开发商可以通过转售单位弥补亏损，但如今市场低迷，他们要么亏本出售，要么选择出租。

新项目减少——预计未来三年内，新建公寓竣工量将骤降69%。

这场危机正在改写都会区楼市“只涨不跌”的神话。随着未来三年新建公寓量预计暴跌69%，无论是个体投资者还是整体市场，代价都将远超预期。