公寓市场崩盘无法解决加拿大住房危机，相反它让问题变得更糟

加拿大公寓房市场崩盘，但是很多人并不觉得是一个问题：因为崩盘会导致房价下降，于是乎之前买不起房的人，不久能负担的得起了么？然而本地房地产专家指出，公寓市场崩盘无法解决加拿大住房危机，相反它让问题变得更糟，让真正需要住房的人更难买到合适的家。

据本地英文媒体《多伦多星报》专栏作家Sabrina Maddeaux报道：加拿大的住房危机正进入一个更加复杂而危险的新阶段。过去问题很清晰：房价过高，年轻人买不起房。如今，伴随公寓市场的急剧下滑，住房危机变得更棘手了。

最新数据显示，2025年第二季度，大多伦多地区（GTA）仅售出502套新公寓，较过去十年的平均值暴跌91%。二手房市场同样低迷，公寓价格跌至四年来最低水平，甚至低于新冠疫情前的2020年2月。这本应是潜在买家翘首以盼的“机会时刻”，但现实却远比想象复杂。

问题的关键在于：跌价的公寓并不是人们真正想要的住房，而是许多打折出售的单位面积狭小、设计糟糕。它们原本就是在房地产狂热时期被视为投资品的“微型公寓”，并未考虑实际居住需求。这些公寓的存在，拉低了整体市场均价，却没有真正缓解购房者的压力。

与此同时，市场真正缺乏的“中间层住房”。适合情侣和年轻家庭的两居室、三居室公寓和联排别墅依然稀缺，价格依旧与居民收入严重脱节。换句话说，价格下跌集中在“投资品”，而对日常居住需求的购房者而言，住房仍旧遥不可及。

更棘手的是，公寓市场的崩盘可能进一步阻碍未来的住房供应。过去，开发商依赖投资者抢购预售房来筹集资金，推动新楼盘建设。如今，投资者信心骤降，许多原计划提供更多两居室和三居室的项目被迫搁置甚至取消。这意味着未来几年市场上所缺乏的住房类型更加难以补充。

安省省长福特此前承诺未来十年新建150万套住房，但是事与愿违，现在开工量已降至十年来的最低点。为了维持目标数字，省府甚至将长期护理床位和地下室单元计入统计。业内人士直言，这暴露了当前开发模式已难以为继，整个行业陷入停滞。

在最佳情况下，如果政府通过削减开发费用、加快审批等措施为开发商提供支持，市场或许还能逐渐转向建设更符合需求的住房。但即便如此，短期内住房可负担性危机依旧难解。

更令人担忧的是另一种可能：房地产行业和部分利益集团可能推动政客通过放宽政策来刺激需求，例如取消外国买家禁令、放松短租和空置税规定，甚至放宽贷款限制。这些措施或许能在短期内托住或推高房价，却会令住房再次沦为投机品，加剧长期风险，重演上一轮房地产狂热。

如果政策制定者误以为市场下跌意味着危机正在“自我修复”，也可能进一步削弱他们在关键改革上的决心，例如城市分区调整（upzoning）、移民政策改革以及推动真正可负担住房建设。政治层面原本就存在推诿和拖延，如今更容易找到“无所作为”的借口。

从表面上看，公寓价格下跌似乎为渴望入市的潜在购房者打开了一扇窗。但这扇窗更多是一场幻影。真正的挑战在于如何推动结构性改革，扩大中间层住房供应，并确保开发模式从投机导向转向居住导向。

加拿大的住房危机从未如此错综复杂。公寓市场的崩盘并非解药，反而可能延缓问题的解决。未来几年，政府和行业能否直面根源性挑战，将决定这一场危机究竟走向缓解，还是进一步恶化。