要现金流，还是要增值？

在买房子的时候，我们每个人都想要每月充足的现金流(positive cash flow)，加上未来无限的增值潜力(capital gain)，同时还要在自己喜欢的地方。

但是，一狗追三兔，结果只能是筋疲力竭、空手而返。

不是因为世界如此缺憾，而是这不符合市场运作的原理。一个没有租金控制的成长市场的前期，才能这样同时获得现金流和增值，比如Calgary的市场前期，但也许那还不是你想要居住的地方，因为没有发展完善起来的社区。

"Live where you want, but invest where the numbers make sense"

因此，自住的地方，自己喜欢方便为先，低价买进其次，有未来增值再次，现金流就依个人需要程度而定。

投资房上，现金流和增值之间，何者优先？
追逐capital gain类似gambling，它赌的是市场上涨。即便它是基于强劲的economic fundamentals，但毕竟还是没有发生的事情。

在货币值计算的公式中，[FV=PV(1+r)^n]表述的是：现在的一元(cash flow)比以后的一元(capital gains)更具价值。

真正的房地产投资，应该是一个business, 而business的核心就是获得现收益(i.e. cash flow)，资产增长是以后的事。 如果运作business是为了先支付我、而不是政府和银行，那么房地产投资也应该是这样。Cash flow永远是任何business的血液，Appreciation只是business运作成功的bonus。

同时，如果投资是negative cash flow，你又能拥有多少物业呢？拥有得越多，就越等于慢性自杀。

另外，你能得到多少现金流，其实跟物业本身的类型没有多大关系，而是跟你选用的financing structure息息相关；和你选的物业地区相关；和物业管理相关。如果你这些能做得非常好，在上涨的市场上还是能同时获得正向的现金流的。

cash is always king！

那么我们初期的投资，为了积累资本、但同时又不慢性自杀，我们需要在即将增值的地方选择至少break even的物业。Its that simple! 但是，我们周围的房子资金门槛已经这样高、出租源这样多，这样的地方还有吗？在哪里？知识就是力量，我们不想在市场起来之后才知道（租金又无法产生现金流了）。

此文所论仅供参考,如欲了解更多关于房地产投资的内容,请查询: www.onemoreproperty.com