CMHC：为什么多伦多绝不可能再次出现上世纪90年代的房市崩盘

加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）最新发布的报告显示，大多伦多地区的公寓市场正在经历价格下跌，跌幅速度与上世纪90年代初的楼市崩盘相似。然而，该机构也表示，当前的市场结构和制度环境与30多年前迥然不同，而且人口增长、移民增加，因此市场不太可能重演当年的长期低迷。

据本地英文媒体《多伦多星报》报道：CMHC发布这份报告的时候，多伦多8月份的房屋销售数据刚刚出炉。整个大多伦多地区仅售出300套新屋，比去年同期下降42%。在这300套新屋中，仅有118套为公寓或复式联排别墅，其余182套为单户房屋，新公寓仅售出53套。

这个惨淡的景象，很容易让人联想到上世纪90年代，多伦多所经历的房地产大萧条。

然而CMHC在报告中表示，尽管现在大多伦多公寓房价的跌幅，同跌幅速度与上世纪90年代初的楼市崩盘相似，但是并不会重蹈当年的覆辙。

CMHC在报告中表示，近几个季度多伦多公寓价格明显走弱，但预计回调不会持续太久，数个季度后或将逐步回升。这与上世纪90年代形成鲜明对比。当时，房价下跌持续了七年之久，许多家庭陷入“负资产”状态，银行和开发商遭受沉重打击，整个地区经济也受到拖累。

据悉，在1990年代初，加拿大正经历严重经济衰退，高利率与高失业率叠加冲击了住房市场。大多伦多地区此前的过度建设加剧了供过于求，公寓和独立屋价格双双下挫。据统计，1990年至1996年间，GTA平均房价累计下跌超过25%。当时不少业主发现房屋市值远低于未偿还贷款余额，不得不被迫抛售甚至止赎。

金融机构也因贷款违约和房地产项目烂尾而承压，开发商手中的库存成堆。大量尚未售出的公寓和空置写字楼成为城市天际线上的“烂尾景观”，让那一代多伦多人至今心有余悸。

CMHC在最新分析中强调，如今的经济和制度环境与90年代大不相同。首先，加拿大经济更加多元化和稳定，就业结构更健康，不再像当年那样依赖少数行业。其次，2008年金融危机后逐步收紧的贷款规定，包括抵押贷款压力测试，使购房者承受更严格的审查，减少了无力还贷的风险。

此外，银行对新建公寓项目要求更高的预售比例，确保开发商在动工前就锁定足够买家。这一制度在当年并不完善，曾导致市场被大量投机性建设拖垮。

最关键的差别在于供需格局。与上一次市场大幅低迷时期投机性过度建设导致住房过剩不同，当前市场住房短缺是一个重要因素。现在人口增长、移民增加以及土地开发限制，使住房短缺成为支撑市场的重要因素。

CMHC警告，虽然短期内市场仍会承压，但近期公寓开工量锐减，预计到2026年后才会有少量新单位入市，这将帮助市场逐渐恢复平衡。整体而言，本轮回调的持续时间可能远短于上世纪90年代的七年“寒冬”。

不过，CMHC同时提醒，利率政策、经济增长速度以及移民需求的变化，仍可能影响市场的恢复力道。房价虽不太可能重演大幅崩盘，但买家和投资者仍需保持谨慎。