夫妻各把经纪找买完房子当被告

发布：2008年07月11日 22:22 来源：邓约翰律师行作者：Todd

发布：2008年07月11日 22:22

来源：邓约翰律师行作者：Todd

安大略省高级法院审结了一起地产经纪与客户之间的纠纷案件。案情虽然并不复杂，但法官在审理和判决推理过程中所阐述的道理和原则对人们的实际生活极具指引意义。

（一）

案件原告Re/Max Rouge River Realty Ltd.旗下的Paul 先生是一位从1989年就开始从业的地产经纪，他与被告Keith先生和Lisa女士这一对夫妻曾打过多次交道。Lisa和Keith在1995年买房的时候，Paul担任了他们的买房经纪。 2001年Lisa被调往Halifax工作的时候，Paul担任了他们的卖房经纪。当2004年4月Lisa又被调回安大略省工作的时候，Paul就又开始为这对夫妻再度购房而东跑西颠了。

在2004年4月和5月期间，Paul通过电子邮件向Lisa推介了很多房子。Lisa因需要安排工作交接，便不得不既在Toronto和Halifax之间多次飞来飞去，又抽空和Paul一起在Toronto及附近地区看房子。在这几次看房的间歇当中，Lisa还与一位不属于Re/Max的地产经纪Fred先生一块儿看了位于Mississauga市Glenvista路上的一幢房子。由于Fred没能帮助Lisa对这幢房子做进一步的察看，Lisa就又找到了Paul。经过Paul的接洽安排，Lisa对这幢房子进行了仔细察看。紧接着，Lisa要求Paul着手准备发出买房要约（Offer）。由于Lisa需要再次返回Halifax，这个买房要约便需要由Lisa的丈夫Keith来签署。 5月17日，Keith同时签署了买房要约（Offer of Purchase) 和一份委托合同（Buyer/Agency Agreement）。令Lisa失望的是，这份买房要约被房屋卖主拒绝了。于是Lisa告知经纪Paul，她打算休夏，等到秋凉时再寻买房子。

然而刚到夏秋之交，当经纪Paul于9月9日与Lisa联系看房时，Lisa告诉Paul说，他们夫妇二人已经从建筑商手里直接买下了新房，他们不再劳Paul大驾了。

在地产经纪行业里摸爬滚打了多年的Paul并不轻信Lisa之言。经过一番调查，他发现Lisa果然对他说了慌：Lisa并没有休夏，她于2004年6月3日独自签署了购买位于Oakville地区Valleystream街上一栋房子的协议。而这栋以$750,000.00的成交价于8月5日过户登记在Lisa和Keith俩人名下的房子并不是建筑商发售的新房。更令Paul生气的是，在这起房屋买卖中，Lisa委托了那个不属于Re/Max的经纪Fred先生。

于是，Paul所在的Re/Max公司依据其与Keith在2004年5月17日签订的委托合同，将Keith和Paul夫妇告到法院。Re/Max认为，委托合同明白无误地规定：在2004年8月31日以前，Re/Max是他们所委托的唯一的经纪人。如果委托人在规定期间内与他人达成购房委托协议，则委托人应按房屋买价的3%赔偿Re/Max公司。因此，Re/Max公司要求Keith和Lisa夫妇赔偿$24,075.00。

在Re/Max公司看来，虽然委托合同是由Keith 一个人签署的，但所有的选看房屋活动是由Lisa担当的，而Lisa的行为不仅代表她自己，也同时代表其丈夫。正是Lisa介绍Keith既在买房要约上签字，又在委托合同上签字。因此，Re/Max公司是受托于有着共同目的和共同利益的Lisa和Keith夫妻二人，而不仅仅是Keith 一人。当Lisa通过另一地产经纪Fred的帮助而签署购买Valleystream街上房屋的时候，她的行为也不仅约束她本人，还代表其丈夫Keith。

针对原告Re/Max公司的“来言”，被告Lisa和Keith则有另一套“去语”。他们辨称，与Re/Max之间的委托合同根本就是一个无效的合同，因为，第一，这个委托合同缺少“对价”（英美合同法上的合同生效要素）；第二，原告没有尽其忠实义务，没有确保被告完全懂得委托合同的性质和义务范围；第三，在被告Keith并不清楚委托合同的性质和内容的情况下，原告并没有获得唯一并排他的授权去担任被告的地产经纪。

（二）

审理此案的法官Sosna不同意被告方的说辞。法官认为2004年5月17日签署的委托合同是一个有效合同。第一，该合同并不缺少对价。对价，是法律上认为有一定价值的实际的行为或承诺等，尽管这种价值不一定能用金钱来衡量。它也可以是合同的一方现在或将来得到的某种利益或好处。Lisa和Keith为什么一开始要选择Paul做买房经纪呢？因为Paul工作经验丰富并能很好地为客户争取利益。这一点，已经为被告所承认。另外，Paul为被告提供了大量的房屋信息，安排并陪同Lisa看房等等，都足以证明该委托合同并不仅仅规定了Keith应履行的义务，它包含了Paul所提供的、与Keith的义务相对应的足够的对价。

第二，被告称原告违反了其应尽的忠实义务或高度注意义务（ Fiduciary Duty）而导致合同无效的观点难以成立。被告的一个依据是，委托合同的第三段有这样的陈述：委托人在此声明已经收到地产经纪提供的对委托关系加以解释的书面材料。而被告并没有收到任何与此有关的书面材料。被告的另一个依据是“安大略地产经纪会员规章”（Real Estate Ontario Member By-law）。这一规章中有这样一条，即，每一个地产经纪都应竭力维护客户的全部利益。被告认为，原告没有提供任何信息来解释客户（委托人）和地产经纪之间的委托关系，就是原告没有竭力维护客户全部利益的表现，就证明了原告已经违反了其应尽的忠实义务或高度注意义务，因而合同应该归于无效。法官Sosna认为, 原告方Paul承认他确实没有给客户提供那样的书面材料，他也不知道在哪里能找到那样的书面材料，但Paul向法庭陈述说, 他在5月17 日将买房要约(Offer) 和委托合同文本传真给Keith以前，已在电话中向Keith口头说明了委托合同的要义，法庭应对Paul的这一陈述予以采信，因此，原告方并没有因为失于提供适当信息而违反其忠实义务或高度注意义务。退一步讲，即使法庭能够认定原告方因为没有提供书面信息而违反了其应尽的忠实义务或高度注意义务，这一“违反”也并不使该委托合同无效。被告依据的“安大略地产经纪会员规章”属于行会执业规章，其目的是对会员资格和执业操守予以规范。该规章并没有规定在会员违反规章的情况下，其签订的委托合同应该有什么样的合同法意义上的后果。在没有这样的规定的情况下，法庭应当认定该委托合同有效。

第三，被告关于其不理解委托合同的性质和内容的辩解实在是站不住脚。一方面，被告称其自认为委托合同只与购买Glenvista房产的买房要约有关，既然该买房要约被拒绝了，那么，他授权原告担任独家地产经纪的委托合同关系也就终止了。另一方面，被告Keith坚持认为，他并没有授权原告担任其独家地产经纪，因为他没有在委托合同中关于授权条款的旁边画押认可（initialling）。法官Sosna说，首先，委托合同用语通俗易懂，清清楚楚地规定了“授权Re/Max在2004年8月31日以前独家担任地产经纪”。委托合同并没有把这种授权限定于特定的房屋买卖。其次，被告Keith先生受过大学教育、拥有商学学位、先后在三家公司担任市场和销售经理。以其知识背景和工作经验, 被告Keith足以理解委托合同的各个条文。而且，从被告的当庭陈述和对原告律师提问的回答来看，Keith的合同意识和常识远远高于一般水准。至于画押一辞，如果像被告所主张的那样，即，不画押则不生效，那么，被告应对合同作出补充、修改或删节，但被告Keith并没有对委托合同进行任何删改。一言以蔽之，Keith关于其不懂合同内容或对合同内容有误解的说法不能令人相信。

（三）

被告的辩解统统遭到驳回，是不是意味着原告方就此大获全胜呢？其实不然。法官Sosna对原告的诉由也进行了逐一剖析。

第一，Lisa经另一个地产经纪签约购买Valleystream房屋是否导致Keith违反其5月17日签署的委托合同( Buyer/ Agency Agreement)并因而应承担违约责任呢？法官Sosna说，尽管被告Lisa和Keith夫妻二人有着共同的目的 ------ 为他们自己选买一套合适的房子，但这并不具有改变合同关系的法律效果。合同关系非常明确，即，只有Keith一人签署了与原告之间的委托合同。在其后的Valeeystream房屋买卖当中，只有Lisa 一人签署了买房要约。换句话说，Lisa不是5月17日委托合同的当事人，Keith不是Valleystream房屋购买合同的当事人。这两个不同的合同关系并没有法律上的关联。如果原告方在向Glenvista房屋卖家送达买房要约以前，能够使Lisa也在5月17 日的委托合同上签字；或者，如果Keith在其后的Valleystream买房要约上签字，那么，本案原告的诉求都会是另一种结果。在Keith不是Valleystream买房合同当事人的情况下， 5月17日的委托合同也就不发生违约的法律后果。

第二，存不存在Lisa引诱Keith违约问题？不存在！法官说，既然不存在Keith的违约问题，也就谈不上谁来引诱Keith违约这样一个问题。

第三，Lisa和Keith的行为是否构成侵权法意义上的、以回避给付佣金为目的的恶意串通？法官Sosna说，要证明被告的恶意串通，原告必须能够证明两点：（1）被告的主导性目的是要给原告造成损害，或被告之间除了具有一定的共同目的外，其中一个被告知道或应当知道另一个被告的主要目的是要给原告造成损害；（2）被告的行为导致原告受到实际损害。而在本案中，Lisa和Keith的主要目的是给他们自己选买一套中意的房屋。Keith和Paul于5月17日签署委托合同的目的在于此，Lisa后来委托另一地产经纪Fred的目的也在于此。Fred作证说，当他获悉Valleystream房子准备挂牌出售但尚未挂牌时，他认为该套房屋符合Lisa和Keith二人的要求，便立即与Lisa取得了联系，并马不停蹄地办完了房屋买卖手续。这一买卖发生在Lisa向Paul说她打算休夏以后。Lisa当时由于频繁地穿梭往来于Toronto和Halifax之间，为消除疲顿而暂停看房买房是合情合理的。当Fred在这期间向她推荐了令她满意的房子后，她立即发出买房要约也完全在情理之中，因为市场和时间不容许她拖延。另外，Keith提供了证据证明Lisa签署买房要约时，他恰巧不在本地，正像Keith签署买房要约时Lisa不在本地一样。因此，法庭同意Lisa的说法，即她休夏的打算并不掩盖或隐藏着不可告人的企图。法庭也同意Lisa的另一个解释，即她之所以向Paul谎称她已经从建筑商手里直接买下新房，是因为她不想让Paul因为没了这桩生意而感到不高兴，而并没有特意用一个“善意的谎言”去遮蔽一个已经实现的“阴谋计划”。总之，原告无法证明其中任一被告的主要目的是要给原告造成损害，也无法证明被告之间为达到给原告造成损害之目的而存在着意识沟通，因此，恶意串通一诉不能成立。