房价跌33%后果来了！多伦多近1成房主明年恐无法续贷

加拿大央行的一份报告指出，如果房价继续维持在目前低迷水平，2027 年多伦多地区近一成房贷持有人将无法再融资或与新贷款机构续约。

央行上月末发布的金融稳定报告估算，多伦多地区有 9% 的借款人在明年可能无法再融资。全国范围内，这一比例为 4%。

造成这一情况的原因是，这些借款人的房产价值自贷款以来大幅下跌。这类借款人无法通过从房屋中提取净值来偿还债务。此外，他们也无法通过其他方式再融资，比如延长还款期限，或仅仅是换一家贷款机构续约。

如果借款人无法采取这些措施，最终可能导致他们无法安时还房贷。

央行报告称：“需要通过再融资来管理还款的家庭，如果房屋净值太低，达不到贷款机构要求，可能无法通过审批。这样一来，房价下跌也会增加部分家庭逾期还款的风险。”

全国范围看，过去四年加拿大房价一直在下跌。其中多伦多地区跌幅最大，当前普通住宅价格比 2022 年 3 月高点低了 33%。

随着房产价值下降，一个关键贷款指标：贷款与房产价值比（LTV）也在恶化。LTV 反映房主所欠贷款与房产市值的比例。

举例来说，如果房主房贷金额等于房产价值的 80%，那么其 LTV 就是 80%。联邦金融监管机构认为 LTV 超过 75% 对贷款机构来说属于高风险。

央行的估算基于这样一种情形：借款人在 2027 年续约时，当前 LTV 超过 80%，家庭收入已经被房贷压力拉到极限，且无法把还款年限再延长到 25 年以上。

根据联邦对有保险房贷的放贷规则，房屋支出占家庭收入的比例（总债务服务比，GDS）不能超过 39%，而包括住房和债务支出在内的总服务比（TDS）不能高于 44%。

如果房价从目前再跌 10%，将有更多借款人无法再融资。报告称，在多伦多地区这一比例将升至 12%，全国则升至 7%。

央行表示，属于这一类别的借款人如果选择继续和原贷款机构续约且不改变贷款结构，仍有望顺利续贷。不过，央行也指出，已经有一部分借款人面临比其他人更大的财务压力。

多伦多地区的房主房贷违约速度已经快于全国其他地区。由于多伦多房市是全国最贵之一，当地房主的贷款额也更高。续约时遇到更高利率，月供压力也随之增加。

根据 Equifax Canada 的数据，多伦多地区未清房贷的违约率同比上涨 57%。今年第一季度，房贷违约率为 0.41%，即房主连续 90 天未还款的比例。相比之下，全国房贷违约率同比上升 32%，至 0.28%。

针对央行此份报告，Reddit上的网友评论指出几点需要澄清：

首先，房贷续约通常是自动续约至当前市场利率，而非需要重新申请。这意味着央行所指的"无法再融资"适用范围较窄，主要是指那些房屋净值严重不足、无法通过提取净值来应对月供压力的特定借款人。

其次，房主在续约时还有其他应对工具。若之前采用了加速还款（如双周付款或一次性还款），可以选择将摊销期重新延长回原始期限（通常 25 年），从而降低月供。这为一些借款人提供了缓冲空间。

此外，市场观察认为，持有疫情期间低利率房贷（2%）的借款人大多已在近年完成续约，目前市面上的续约利率也远未达到 6.5% 这样的极端水平，多数在 3.8% 至 5% 之间。这意味着央行所警示的"大规模默认潮"的风险可能被高估了。

最后，专业人士指出，房贷违约的真正推手往往不是利率本身，而是借款人的收入状况——失业、收入减少、家庭变故等因素对还款能力的冲击更为直接。在月供可承受的前提下，大多数房主仍会选择继续还款。

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05-12 15:09