法院判多伦多大型房东违法多收租！数十万租客或可拿回多交租金

加拿大最大的住宅出租运营商之一，因向多伦多一栋公寓楼租户收取超出规定期限的额外租金，最终在法院败诉。

根据安省高等法院分庭（Divisional Court）上周公布的判决，加拿大公寓房地产投资信托基金（CAPREIT）此前因建筑翻新工程向租户加收租金，但法院裁定，这部分额外租金本应于2023年停止收取，CAPREIT却继续收费，因此构成多收费，并需承担16名租户的诉讼费用。

一项持续十年的加租协议

案件涉及位于多伦多 100 Wellesley Street East 的一栋拥有427个出租单位的公寓楼。

法院文件显示，为支付大楼资本性维修和升级费用，包括停车场及公共区域翻新工程，CAPREIT于2013年向安省房东与租客委员会（LTB）申请并获批实施高于政府年度租金涨幅指引的加租（Above Guideline Increase，简称AGI）。

最终，CAPREIT与租户在LTB达成协议，同意实施总计8.3%的AGI，并分三年逐步加收，自2013年开始执行。

双方同时约定，这项额外加租仅适用于相关维修工程的"加权使用寿命"，即10年。也就是说，10年期满后，这部分额外租金应停止收取。

房东只降了一部分租金，引发争议

到了2023年，10年期限届满后，CAPREIT开始下调租金，但仅取消了最初第一阶段增加的租金额度，而没有一次性取消全部8.3%的AGI。

租户认为，按照2013年的协议，房东应当一次性取消全部8.3%的额外租金，而不是继续分阶段降低，因此向LTB提出投诉，要求追回房东违法多收的租金。

LTB两次裁决结果完全相反

2024年，LTB最初支持了CAPREIT的做法。

委员会认为，《住宅租赁法》（RTA）并未明确规定租金降低必须如何执行，因此按照"常理"来看，房东有权像加租一样，分阶段逐步降低租金。

不过，租户随后申请复核。

2025年，LTB推翻了此前裁决，认为委员会在2024年的决定存在严重错误，并指出2013年的协议已经明确规定：自首次加租满10年后，房东必须一次性取消全部AGI。

CAPREIT随后将案件上诉至安省高等法院分庭。

法院：协议写得很清楚

法院最终支持了租户。

Brownstone法官在判决中指出，2013年LTB命令中的措辞"并不存在任何歧义"。

她表示，《住宅租赁法》要求，每一项批准AGI的命令都必须明确写明租金恢复正常的日期。

而2013年的命令已经清楚规定：如果租户自加租之日起一直居住在该单位，则在约定的减租日期到来时，应按照命令恢复正常租金。

因此，法院认定CAPREIT未按协议一次性取消全部AGI，属于多收租金。

不过，法官同时表示，本案主要依据2013年协议本身作出裁决，因此法院无需进一步裁定《住宅租赁法》是否普遍允许房东分阶段降低租金。

房东被判支付诉讼费用

法院最终裁定，CAPREIT需向租户支付5,000加元诉讼费用，其中包括律师开支及HST。

双方律师透露，在诉讼开始前，双方已约定无论哪一方胜诉，败诉方均支付5,000加元费用，法院最终采纳了这一安排。

租客组织：全省可能有数十万租户受到影响

代表大部分租户的安省租户权益倡导中心（Advocacy Centre for Tenants Ontario）律师Karen Andrews表示，这宗案件具有重要的公共意义。

她认为，全安省可能有数十万名租客正在支付AGI，但很多房东在工程寿命届满后，并未主动取消这部分额外租金。

"很多房东根本不会主动把这部分费用取消，因为大多数租客根本不知道AGI本来就是临时性的。"

根据安省《住宅租赁法》，房东可以因重大维修、翻新等资本性支出申请AGI。一旦获批，即可在租金管制上限之外额外加租。

例如，2026年安省官方租金涨幅上限为2.1%。如果某租户仍需支付3%的AGI，那么今年租金实际涨幅将达到5.1%。

律师：很多租客害怕维权

案件代理律师Rosalea Thompson指出，租客若认为自己被违法收取AGI，维权并不容易。

根据法律规定，租客通常只有一年时间提出异议。

Karen Andrews也表示，许多租客因为担心与房东发生冲突，甚至害怕失去住房，而选择默默忍受。

她说："如今可负担住房本来就很少，很多人宁愿忍气吞声，也不敢与房东对抗。"