北美房屋买家与卖主现在该做的五件事

多维社记者林紫乔报导╱这不是谎言：房地产和金融市场目前已成了一个烂摊子。但是，这并不代表没有人想要买房或卖屋，如果你正好是其中之一，下列的提示可以帮助你釐清当前的条件与情况。

银行倒闭与纾困的消息佔据了每天的头条新闻，叫多数的买家卖家不沮丧也难。但对于许多人来讲，由于搬迁、工作、离婚、空间不足或学区等各种需要，房屋买卖的活动不会因此停止，面对眼前不佳的大环境，买家与卖家该如何在贷款危机中找寻因应之道？购房的五个提示：

对于买家来说，这是最好的时刻也是最坏的时候。

对于买家来说，这是最好的时刻也是最坏的时候，在某些地区，房价甚至是两年前的一半而已，但是，随着法拍屋的数量在市场中不断上升，现在很难断定房价究竟会下跌多少。贷款的环境条件也是很差的，虽然多种型态的贷款目前利率都处于历史的低点，但是符合资格的申贷人却是少之又少。因此专家认为，当你行动之前，做好准备是绝对必要的事。

1、筹备一笔足够的首款，但不可动用到紧急基金

房市的荣景一去不返，经纪人说，你将需要一笔高额的首款才能取得好的贷款，零首款的时代已经宣告结束。大部分的买家都该准备5%至20%的首款，即使你获得了联邦住房管理局(FHA)贷款，从10月1日开始，仍需备足3.5%的头期款。你的首款付得越少，你的贷款保险就得付得更多。

但是请分外小心，执照贷款规划师波特(Rhonda Porter)指出，在目前这种经济与工作都充满不确定的年代，买房时千万不要动用帐户内的紧急基金。她建议，买家最好将帐户内保持约6个月贷款额的经费，以备不时之需。“现在并非是你可以倾注一切积蓄来买房的时刻。”波特说。

2、利用正确的管道寻找好贷款

选择一个好的银行或贷款经纪人，可以说是买家最艰难的任务了，因为全国性的执照标准目前还尚未到位。波特建议，这种时候买家不妨以老方法开始，透过朋友和同事的介绍会更加可靠。买家应该了解对方在这行业多长时间，用网路搜索对方的姓名与相关资料，并且向国家监管机构查询他的记录。

波特还指出，透过联邦住房管理局认证中开始寻找经纪人，因为他们不仅有更好的资格与专业，还能提供你FHA的贷款选择。FHA的贷款利率相对较好，所需的头款金额也更加的少。

一旦买家将名单缩小到三个名字，不妨开始访问这些经纪人或银行公司，并且至少从两家中获得预审合格(pre-qualified)，进一步了解他们就竟可以为你提供哪些贷款选择。一个好的经纪人，将会向你询问各种具体问题，包括你的收入、资产等各项细节，如此一来等到真正申办之时，可以减少你被拒绝的机会。

3、儘快取得贷款预审合格

专家指出，这麽做有几个原因。首先，买家必须知道他们能够买多少钱的房子，以及首款、过户费需要准备多少，迈阿密房地产经纪人费尔南德斯(Sandra Fernandez)解释，“我告诉我的客户，让我们在开始就把事情做对，我们先确认你的资格，并且让你知道你能贷得多少金额。”

经纪人皆认为，除了取得预审合格，没有其他更好的办法能帮你准确估算利率与金额。在这个阶段，你还不需要准备複杂的文件。预先取得贷款的资格，还能帮助买家争取一些时间，对个人信用分数进行小小的调整，以便正式申办时能拿到更好的贷款利率。

4、降低你可能面对的风险

一旦你选定了贷款银行后，就是你可以开时看房子的时刻。请确定你的地产经纪人已对于你有兴趣的地区做好了各项功课，然后你可以考虑何处是你的第一站。

除了分析房价趋势，经纪人也应了解当地法拍屋的资讯，才能掌握好的交易。请注意，假设当地有太多的法拍屋存在，很可能会对今后几年的房价造成威胁。费尔南德斯指出，以法拍屋众多的佛罗里达州为例，有银行甚至能接受当初买进的一半价格，以低于行情许多的售价卖掉。

5、锁定最佳利率

在动盪的金融市场中，利率浮动的速度极快，因此很难知道何时才是锁定利率的最佳时刻。最好的策略就是要求贷款银行提供利率报价服务，并且问明对方是否提供重新议价的弹性，假如你面临利率大幅下降的情况(0.25%以上)，就有机会要求一个对自己更有利的利率。不过波特提醒，这种方便是无法随时享有的，买家仍须在过户的30天内将利率锁定。