地产周刊：合法出租 犹抱琵琶半遮面

我们的读者，一位来自四川的太太，因为一房多租被人告了，市政府给她来了一封信，通知她要派人来检查，她一时不知所措，打电话到编辑部来求救，询问我们应该怎么办。

由于越来越多的中国移民加入“以房养房”的行列，我们遇到的此类咨询电话也越来越多。笔者曾经碰到这样一个例子，一个六口之家，一对夫妇，两个小孩，加上一对老人，超出自己能力买了一幢4000多尺的大屋用于自住加出租，他家将一层隔成3个睡房，外加客厅、厨房和洗手间；二层隔成5个睡房和3个洗手间；地下隔成3个睡房，外加洗衣房和一个洗手间。除了他们一家人，二楼又住了3个单身，一楼住了6个女孩，地下还住了两家。十几口人每天进进出出，有时还带朋友来，人来人往，车到处乱停，严重影响了邻里的正常生活。他家的邻居是西人，对此烦不胜烦，在多次警告无效后，一纸告到了市政府。市政府接到举报后，立即给他家来了一封信，要派Inspector来检查，检查人员一来，看到这么多人同居一室，明显违反规定。接下来，Fire Marshal也来了。人一多，火灾隐患就大了，消防局要来看看你家是否符合消防标准。再接下来，税务部门的人也来了。既然你出租，那就有收入，出租多长时间了，是否按时上税了…。当然，这些检查都不是免费的。

这一通查下来，市政府给你两条路：一，一个月内清空所有住户，变成自住房，不再出租；二，限期进行整改，达到出租房的一切标准。最后，这家人考虑，要达到市政府的标准，还要投入一大笔钱，买这么个大房子，已经倾其所有了；再说这房子已经被市政府盯上了，今后肯定会经常来检查，只好选择不出租；但不出租，自己又养不起这么大的房子，于是只好卖掉了。

合法出租有哪些标准

我们来假设一下，如果这家人选择第二条路，按照市政府的要求进行整改，那他需要做哪些工作呢？

对于自住房屋，根据市政府有关规定，你最多只能出租给一户人家，也就是所谓的“第二寓所”原则。“第二寓所”指的是设置在独立屋或半独立屋内的一套自给自足的出租房间。所谓自给自足，是指必须有单独的厨房和卫生间，必须分门出入，也就是说，必须是一个完全独立的单位。

除此之外，市政府对“第二寓所”还有许多具体的规定，比如说，设置第二寓所的房屋必须至少有五年房龄，也就是说，五年以下的新房是不允许设立“第二寓所”的。之所以这样规定，是因为建筑商对新房一般都有7年的维修期，如果新房结构有什么问题，五年之内应该都表现出来了。还有就是，第二寓所的面积要小于自住部分的面积，设有第二寓所的房屋必须至少有两个停车位。

另外, 第二寓所还必须符合安省的building code 及fire code的一些具体规定。比如每人最小生活空间不得少于9平方米或100平方英尺，壁橱和卫生间除外；室内天花板的最低高度应不少于6英尺5英寸；房门应该是实木或金属的，厚度不少于45mm；第二寓所必须有进口和出口两个通道，以防失火时一个通道被阻，还可以从另一个通道逃生，如果没有直接通向外面的出口，窗户必须至少有0.38m²大；每一层楼都需要安装烟雾报警器，卧室外必须安装一氧化碳报警器；第二寓所与房屋其它部分之间应有防火隔离，如30 分钟等级的防火墙等。虽然第二寓所可以设置在屋内的任何一层，但大多数都设置在地下室和阁楼上，一旦有火灾，撤离需要花费较长时间，所以，一般自住屋只需要15分钟等级的防火墙，但第二寓所防火墙的等级要求要高很多，必须达到30分种才能烧透的标准◦

我们上面讲到的那家人，由于是自住房，按规定只能有一套“第二寓所”用于出租。如果要出租给一户以上，那就不能用于自住，而是整幢房子纯粹用于出租。这种出租房，规定又不一样。买房出租，首先要考虑的是Zoning问题。Zoning分很多等级，从Single family到Dual Plex，Tri Plex，Four Plex，Five Plex等等。出租给两家，为Dual Plex ；出租给三家，为Tri Plex，依此类推。一般来说，Four Plex以下的，属于Residential；Four Plex以上的，就属于Commercial商业出租了。如果打算投资买房出租，首先要向政府申请Zoning。政府经过检查，觉得你买的这幢房从结构到面积都适合你申请的Zoning，才可以进行下一步，如消防检查等，全部检查合格，才能发给你准租证。

侥幸心理不可有

目前多伦多华人房屋出租市场，真正达到标准的并不多，存在很多“灰色地带”，大家都抱侥幸心理，抓不到算我走运，抓到算我倒霉。毕竟抓到的还是极少数嘛。问题在于，什么事都有可能发生，让你防不胜防。笔者曾接触到这样一个例子，某房东一屋多租，其中的一对小留学生情侣闹矛盾，男的拿水果刀把女方扎得满身是血，被人报警，结果警察一到，把一屋子人都带去询问，一来二去，全露馅了。百利置业地产经纪袁浩彬先生还讲了一个例子，他有一位熟人，把地下室用来出租，女租客和邻居西人老太太混得很熟。碰巧这位房东因为院子围墙的事和邻居老太太发生了纠纷，于是趁女租客邀她进屋坐坐的机会，将地下室的格局都画了图，然后举报到市政府。这位房东倒是限期进行了整改，达到了要求，不过是被迫的，据说后悔得直打自己的嘴，怎么就一时没管住，跟邻居吵起来了呢！

哪些装修需要申请Permit

上诉例子讲的都是出租以后被人举报。也有的房东在装修刚开始、装修过程中、或刚装修完就被查了。碰到这种情况，检查员一般都会先让你停止施工，然后去申请Permit。

经常有读者问，到底哪些装修需要申请Permit？我换个地板，难道也要去申请许可？

一般来说，如果你需要动房子的结构和水电气管道，那就需要申请装修许可。打个比方，如果你换瓦，不需要许可；如果你要动椽子，那就是动结构了，需要申请许可。同样，如果你要换Furnace、空调，不需要许可，因为你没动管道；如果你要加个卫生间、厨房，那就动结构了，需要申请许可。当然，并不是说你一旦动管道，都得申请许可，如果管子烂了，你换一截，或补一下，就不用申请许可。

被查后怎么办？不用惊慌。这时候你还没有出租行为，所以检查官也不会假定你这个房子就是用来出租的。如果是在装修刚开始就被查了，你去跟检查官说明白，你要做哪些装修，他会告诉你哪些是需要申请许可的，许可下来后你就可以施工了。装修中或装修完被查，需要许可的，补办一个许可就可以了。但是，如果你加了一个厨房，那就比较麻烦了。原因在于，你加厨房，明显就是要把房子作为“第二寓所”用于出租，那你就得符合上面所说的关于“第二寓所”的所有规定，甚至包括墙体的厚度。这个标准就很难达到了。加几个卫生间都没事，想自己图方便嘛，我在地下室尿急了，等我跑到楼上，早尿裤子了。所以加卫生间不能断定你是要出租，但加厨房就是在为出租做准备。所以一般的做法，就是把新加的厨房拆掉，其它动了结构管道的地方，按一般房屋装修申请或补办许可就行了。当然，如果你就是要合法地变成“第二寓所”，那就不用拆厨房了，把所有的标准到达到就行了。

“灰色地带”还要存在多久？

在一个法制社会里，法律出台却不能贯彻执行，听起来似乎很不可思议。但我们也不能说这全是房东的觉悟问题，目前租房市场的现状与政府的容忍和默许也有很大关系。一旦有人举报，政府追究还是要追究，但力度不大，最多派人来检查，一般不会罚款，只是要求你限期整改，主要是为了住户的安全考虑。很多房东也就是利用了政府的暧昧态度，反正抓住了也没什么大不了的处罚，最多一个限期整改，愿意整就整，不愿意整，大不了不租了。

政府也有政府的难处，街头已经有那么多无家可归的人了，一旦痛下杀手，真正规范出租市场，那么多低收入穷人怎么办？几十万人将流落街头啊，这些人怎么安置？政府还得再建多少庇护所？任何一个政府都不得不考虑这些社会现实。

目前的房屋出租市场，就是这样一个两难的境界。

不管政府的态度如何，有一点房东们必须心中有数：合法出租，对你及租客的安全，都是一种保障；即使今后要卖房，这也是一个绝好的卖点；最重要的是，依法办事，能让你有一份坦然的心境。