从数字看泡沫：溢价可溢成全球首富

一，购房消费过半，余钱只够吃饭

２００９年全国商品房销售８亿平米，销售额６万亿人民币。全年全国社会消费品零售总额１２万亿，商品房销售额等于全社会消费总额的５０％。也就是说，虽然是借贷消费，但相当于２００９年全国居民消费总额１/２的住房消费，花在了高房价上！这还不算与住房相关的水电油气都在涨价。美国居民的住房、水电油气支出占消费支出的16.8%，韩国为17.6%，英国为18%，意大利为19.6%。较高的日本、加拿大、法国、德国也在23-25%之间，都未超出世界公认的住房类占支出比例不超过１/４的警戒线。中国居民爆发式赊购住房，占到全年消费总额的５０％，加上水电油气、物业、电话、收视支出的１０％，居民的居住类消费已近６０％，而全年食品支出（恩格尔系数）是４０％。两者相加，你１００％的支出已消耗殆尽，试问，哪儿还有余钱消费？看来，中国老百姓是因为抢购了高价房，才变得没钱消费的。为什么购房后余钱只够吃饭？因为大多数城市的房价/收入的比例已高达20：1，而世界公认的警戒线是5或6：1。超出警戒线，意味着住房支出挤压了日常消费。难怪温总理年初说，今年是新世纪以来中国经济最困难的一年！年底又有官员说，今年是房地产最辉煌的一年！

二，溢价可溢成全球首富

中国人一心超英赶美，以争当世界经济总量第一为荣。当第一其实不难。日本当年“蛇吞象”，地产泡沫溢价就能买下美国，何况中国地大物博，“龙吞象” 轻而易举。房地产价值占GDP的比例，是衡量资产泡沫的重要指标。中国房地产存量按今年均价4千/平米已超80万亿，已接近年产值30万亿GDP的３倍。美国历史上平均1倍，次贷泡沫最高点1.7倍。日本能买下美国时是4倍，目前约1.5倍。也就是说，不用在科技、节能、管理与效率上白费劲，只要把房价再推涨一下，中国立马会超过日本最高时的4倍，买下美国不差钱！中国今年建房已占到世界总量的一半，每年新开工房屋面积８亿平米，全国城镇存量房屋已达２００亿平米。房价的特性是一涨俱涨，新楼旧楼一齐涨。因此，只要把房价从目前均价４千翻番到８千/平米，仅全国的房子就陡然升值为１６０万亿人民币，也就是２５万亿美元！别说超过自己GDP的5倍，超过美国GDP的１４万亿都快翻倍了！稳坐全球首富宝座还有什么疑问？令人担心的不是超英赶美，而是克鲁格曼当年准确预测亚洲金融危机的危言会不会重演？他说：“亚洲经济不是靠技术进步和生产率提高，只是靠增加劳力与投资的‘流沙上的建筑’和‘一捅就破的纸老虎’”；令人担心的是日本、迪拜的房地产泡沫的破裂，会不会在中国重演？

三，地主靠绝对地租变财主

全国地方财政土地出让金收入连年在１万亿左右。全国现有建设用地６３０万亩，每年还新增近５０万亩。按上半年１０５个监测城市综合地价１６５万/每亩计，今后每年卖地能卖出目前的１０倍----１０万亿。相对征地补偿成本，全国土地出让价一般都会溢出10倍以上，即5万征来至少卖50万，20万征来至少卖200万。谁都知道，政府的土地整理储备中心，就是个屯地、倒地、炒地中心！开发商的屯地待涨，与政府土地整备中心的屯地待涨相比，只是小巫见大巫。只此一家，别无分店的土地招拍挂，干脆就是个催生地王的产房！截至１１月２３日，全国前２０个城市卖地卖出６２１０亿。上海财政年初提交人大的卖地预算是３９５亿，没到年底已翻番为８２１亿。北京６３９亿，杭州５２３亿，天津４００亿，广州３００亿，大致都超过该市全年财政收入的１/３。卖地成为“第二财政”，原本入不敷出的地主，单靠绝对地租变身挥金如土的财主了。

四，小富翁争当大负翁

据统计，今年国内一线城市的购房者，80％是投资客。能当投资客的，无疑是先富起来的那一部分人，至少是能筹措出几十万首付款的小富翁。为什么投资客争相以少搏多，不惜负债上百万，不当富翁当负翁？因为人民币购买力在一波又一波隐形通胀下节节降低，几十万早已不算富翁，生计逼迫人不得不以本求利争当投资客。中国储蓄率已高达５１・３％，储蓄总额已升至２２・５万亿，然而人均下来只有区区１万９千元，还不算８０％的存款在２０％的人手里。储蓄，其实是中国人靠政府靠不住，只能靠自己的一点人生风险金而已。高房价逼迫民众拿出最后一点风险金来进行风险投资，小富翁就变身为大负翁。你知道股市是“政策投机市”，殊不知房市也是“政策投机市”。没有稳健的投资市场，大家只好李代桃僵，把必需消费品的住宅当成了投资品。加上让专家预测失灵、让全民大跌眼镜的房价一涨再涨，炒房客赚的盆满钵满的示范效应让人眼红得滴血。于是，穷汉乍富、热衷豪赌式理财风行一时，炙热炒风吹大房市泡沫也就不奇怪了。2009年上半年，全国累计新增个人消费贷款6508亿，比上年同期多增3920亿。其中个人住房按揭贷款增长更是火山爆发般迅猛，新增量达4661.76亿元，同比增幅超过150％。2009年前11个月仅流入了房地产商的个人按揭贷款就达到7009亿元，全年预计超８千亿。这就是说，仅2009年上半年新增的个人住房按揭贷款，就已超过2008年全年全部“居民户消费性贷款”新增数量！房贷成为各家银行最大信贷增量的同时，也是全国人均房贷负债超过６００元的开始。数字表明，小富翁大批减少，大负翁大量增加。人均少的可怜的储蓄，作为中国人省吃俭用以备不时之需的风险金从此实至名归，不再压箱底了，变成了真正的风险金。毕生积蓄被高房价挤了出来，投入风险迫在眉睫的房市，眼见得要血本无归了。

五，变现即崩盘的纸上财富

除了有婚房需求的８０后和农民工外，其实，中国城镇居民一般都有房改房一类自住房。所谓购房的刚性需求，其实富有弹性。高房价的名义价值极大地脱离了真实价值，除了炒房获利外，对于８０％的房主其实有害无益。无益在自住房无法变现，有害在更无力改善住房条件。对于炒房客来说，价格背离价值越远，即房价脱离购买力越远，接盘人也就越少。加上房价高企带动交易税费高企，规避税费成为年终抢购的唯一理由。住宅空置率高居３５％以上，远超过国际公认的１０－１５％的空置警戒线。其实，新楼的高空置率，是个夜间黑灯、一目了然的事实。长此以往，逐步累计的抛盘越多，最终的变现就会变成崩盘。这是过程，并不是个理论逻辑，而是一个被历史反复验证的事实逻辑。房价下跌使牟利愿景变为幻景，纸上财富的破灭，使祈愿中的炒作差价变成西谚所谓“死海的苹果，喂进嘴里会化为一团灰烬。”因为有２０－４０％的首付款垫底，跌价１/３时银行房贷暂无损失，跌过３０％才轮到银行负资产，这也是银行敞口放贷的原因之一。因此，泡沫破灭首先折损的就是炒房客，这也是他们惊弓之鸟般过敏的原因之一。

六，脆弱易折的偿债能力

房贷的真实含义，是买不起借钱也要买。因而，房贷猛增并不是现实购买力的猛增，而是远期赊购合约的猛增。那么，什么才是现实购买力呢？不能拖欠的房租、店租、厂租一类，才是现实购买力。郎咸平指近期中国社会主流购买力下跌，就是指京沪深穗四市近几个月中档楼盘、高档楼盘、写字楼盘的租金大幅下挫，深圳豪宅房租回报率还不到１％，全国普通住宅的租金回报率也仅仅３％，远低于国际公认的最低５％的租金回报率。全国城市的住宅租售比，更远超国际２００至３００的警戒线，飙高至５００至６００。厂租、店租的低迷，更是实体经济不见好转的征兆。全国个人房贷户１千万户以上，今年有超5万亿的房贷、2400亿的房企授信、4000亿的市场融资，也就是合计超过5.64万亿新增信贷资金被虹吸进房地产业，用以填充高价泡沫。但房贷呢？房贷多是２０年的期货合约，虽有“面谈、面签”要求，却没有西方律师、会计师介入的严格、精确的个人偿债能力信用分析调查。中国人历来没有借贷消费的习惯。对于绝大多数房贷者来说，上百万负债是他们的祖辈惟恐避之不及的“拉下的大饥荒”。政策多变是中国特色。譬如，今年的房价“秋老虎”，就是政府“防过热、防通胀”的双防，１８０度转向“防下滑，防通缩”的救市救起来的。刚刚经历的政策转变，就像踩刹车突然变成踩油门般不可预期。另外，个人职业、收入、婚姻、家庭、健康、人身和财产意外等等，都构成远期合约的履约要件。说实话，多数按揭者对自己能否长期战胜所有变量，信守还贷合约的定量，月月不爽地履约２０年，恐怕缺乏认真的谋虑准备。有些人跟风借贷，甚至以为贷到巨款像沾到便宜似的，根本没想过２０年的长远风险。调查显示，今年前半年个人住房贷款中投资客违约客户新增１・４万户，同一客户多笔违约或同一楼盘多户违约的例子频现，这还是在房价飙涨过程中。一旦房价跌成负资产，断供、弃房，只能是投资失利的必然选择。