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2010多伦多Condo投资八大乱象(一)


每当市场出现泡沫或过热现象的时候, 笔者就忍不住想写一些泼凉水的文章。Condo投资拥有其特有的优点,但也有其明显的缺陷和局限。尤其是其信息的不对称性,变现的滞后性以及交易的高成本性,都要求投资者不得不谨慎从事。对投资更保守一些,方能最大限度地避开可能的风险。刚刚过去的2009年, 多伦多的房产市场就不多说了。表面上的一抑一扬让许许多多的买房(投资)者的热情也跟着象得了重感冒一样忽冷忽热。一部分人前两年在股票市场上亏损了不少,而听说有朋友在多伦多Downtown投资Condo期房大赚,于是望风跟进。 到了2009年的年底,由于这种羊群效应,在华人社区涌现了大量的Condo投资者。人多了,林子大了,于是乱象重生。笔者归纳出其中的八个不正常现象,以飧已经买了Condo或还没有投资的发烧友们。
在这2010年的伊始, 笔者隐隐地感到担忧:目前Condo投资市场上充斥的是太多的浮躁,少了应有的理智,随之而来的必然是风险。多伦多的Condo期房投资市场真的就那么容易赚钱吗?
乱象一:开发商磨刀霍霍宰猪羊
前几年在多伦多的Downtown投资Condo期房的朋友(割肉的除外),相信个个赚得盆满钵满。也正是这个原因,越来越多的后来者把投资的重点区域放在了多伦多Downtown及北约克的Yonge地铁沿线。 可是他们并不知道, 现在在大多伦多地区最可能出现Over Price的区域就集中在这里。
诚然,我们在选择投资资物业的时候, 首先需要考虑的因素应该是Location。但是不要忘了:如果一个项目, 价钱明显的Over Priced, 开发商把未来几年的可能实现的增值,现在就要在你的身上兑现, 这样还有投资的价值吗?迪拜塔现象就是一个明显的例子:这座明星地段的明星项目,让它的投资者在这几年里得到了什么:目前价格上超过50%的跌幅,以及众多的割肉出逃者的出现。为什么会出现这样的情况? 在多伦多Downtown和北约克会不会也出现这样的情况呢?
如果一个地方的房屋价格出现不正常的过分快速上扬,以至于完全不符合笔者经常提到的租售比原则,那么泡沫就会出现, 风险自然就会增大。其实可怕的并不是风险本身, 真正可怕的是无视风险的客观存在,对可能的风险没有任何预防或准备的人。这些现在盲目乐观的人,对几年以后的市场一味乐观,对可能的调整毫无准备,到那时的割肉行为,会成为让房价跳水的直接诱因!这种人越多, 市场就会越不稳定!
那么我们应该如何正确的分析地段和价格的关系呢?
我们在分析Condo市场投资应该在什么价位买入的时候, 结合租售比原则和性价比原则,可以比较形象地将多伦多的地段分成5个不同的层次:
1:钻石级地段;2:黄金地段;3:银质地段;4:铜质地段;5:铁质地段。
当有人向你推荐说:这是最好的黄金地段,价格一定不会跌,肯定赚钱。此话可能不假。但是只说对了一半。这里存在着某种误导:如果你有足够的实力及足够的耐性,在未来的十年,相信一定会赚钱。反之,在未来的三年能不能保本就说不定了。如果现在有人按钻石的价格卖给你黄金,不知您还会不会有兴趣。
现在在多伦多Downtown 及北约克的几个项目, 聪明的开发商们心知肚明,磨刀霍霍:现在有来自中国和韩国社区的大量潜在投资者们等着上砧板呢!
面对这种局面, 我们该如何思考与选择?
首先,笔者从来不相信这个世界上真的有未卜先知的人,但相信无论在什么市场上都有去伪存真,慧眼识珠的真正玩家。现在的Downtown和北约克的Condo市场上的“赝品”实在是太多,叫价尤其过分。有经验的玩家必须练就一双慧眼,学会找到真正值得投资的真品。如果现在真的是没有, 为什么我们不能等一等,等有了再出手呢?要知道当证券公司门口卖茶叶蛋的老太太都抢着出手的股票市场,你还能指望再买股票赚钱吗?虽然这个比喻不太恰当!
其次, 我们为什么不能退而求其次。除了把我们的眼光放远一点, 我们还可以把眼界放宽一点,如果我们可以在相对二流的地段用铜价去买到一个银制品, 不一样会有相当高的回报吗。在上海买过房子的人一定知道。前两年购买所谓顶级地段的“汤臣一品”的回报率实际上还不如当时买一个二流地段的二手房的回报率高!
由于空闲时间有限, 其他乱象只能在以后的文章中逐条给读者一一道来。希望读者运用笔者提倡的Condo投资的四项基本原则,来认清楚这些乱象,看问题看本质, 不要被表面的浮躁所迷惑!放远我们的眼光,扩宽我们的眼界,理论学习与研究的同时,多看看那些有实践经验的人是如何投资的, 不断积累经验与总结教训, 才能避免判断上的错误。
在以后的文章中有待一一分析的乱象:
乱象二:涨价后还叫VIP,李逵唱罢李鬼登场;
乱象三:三年麻雀能生金凤凰;
乱象四:没钱借钱也要上战场;
乱象五:只想开场,不顾收场;
乱象六:媒体炒作,推波助澜;
乱象七:发烧的人不知寒冬的凉;
乱象八:矛盾重重,问题多多的楼花转让
(作者长期关注多伦多Condo市场的变化,注重Condo投资的理论研究与投资实践相结合。归纳总结出《北美地产投资层次理论》,《地产投资的八大弊端》,《Condo投资的风险与控制》,《Condo投资的四项基本原则》等。如转载此文,请注明作者和出处。)
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