2010开春，多伦多公寓楼花分析

一别月余，感觉多伦多的楼花格局有了细微的变化。首先价格在涨，而且是这方涨罢，那方加价。二手市场，成交量也是相比去年稳重有升，而且去年的市场供货为22000套，现在约为当时的1/2多点，12000套。

市中心二手公寓市场可以说正式步入$500/尺时代，而市中心楼花的均价也在$600/尺的上下徘徊。很多外面的声音是，“现在房价太贵了”“多伦多楼花投资进入‘微利’时代”“现在不买房，将来还要涨，而且利息也要加，赶快行动”。很多的杂音，让很多房产关注者们，丈二和尚，摸不着头脑。

现在的房价到底贵不贵？首先，何为贵？对于新开发的楼话来说，有一笔这样的帐需要投资者知道：1，地价。好似国内的房价疯涨，地价是主导，政府在幕后。这里何尝不是？虽然百年来的私有化进程，但是地价的上涨速度是相当惊人。圈地最严重的是寸土寸金的市中心，这些土地一来贵，二来开发相对困难（拆迁，城市管网规划，施工，审批）都是大大增加了软成本。2，市场营销费用。开发一个项目，前期的投资是要开发商自己掏腰包的，还有高比例的佣金制度，建立销售中心，广告，和前期人工都是一笔不大不小的投入。别忘了，储存的土地，每年是要交地税的。3，后期建筑材料成本的增加。现在的楼盘动不动就要符合LEED绿色标准，还有的开发商为了搏年轻购房者的喜爱，推出了上网宽带光纤入户直接预先安在建筑里面，更有HD高清电视预先入户，房屋内标配安装环绕立体音响，屋内电器一代代升级到了名牌不锈钢，豪华装修，越来越高的房屋高度间隔，豪华的lobby大厅，五花八门的康乐设施，空中花园，完善的电子保安系统等等，这些高昂的后期建筑费用，都是代价不菲的。4.容积率的窘境，绿化面积的要求，囧。所有建筑商恨不得自己的地都能盖得足够高，足够多建筑面积。可是，每个地段市政规划总是由限制的。容积率比上不去，地再贵，要开发还是得乖乖的去按照既定的政府规定设计，间接的又一次拉高了成本。所以说这些算下来，房子越来越贵是必然的。

市中心的房子越来越贵还有一个重要的原因是土地的稀缺。现在很多人都感叹，多伦多市中心越来越不方便停车了，开发商们都见缝插针的盖满了原来的老停车场。所以，稀缺性也带动了房价的继续升温。

多伦多楼花投资是否进入“微利”时代？早些年，投一个楼花，大概回报好的能超过200%甚至300%，最差的也不会低于100%相对于首付。而现在投资者们都抱怨，楼花都650/尺了，以后小户型都40万一套了，怎么会有盈利的空间呢？对于这个观点，笔者的态度是，谨慎研究，果断出击。多伦多的居民住房是世界上所有城市里面空置率最低的一个城市，平均低于2%，市区内甚至低于1%。如果诸位对空置率没有什么概念的话，那笔者要说的是，空置率是检验市场是否存在泡沫的最真实直接检验标准。如果房子都供不应求了，那还谈什么泡沫？放眼看看北京，空置率为50%以上！那是多么可怕的一个比率，简直就是一个巨大的经济破坏原子弹，放在了咱们首都。

除了空置率，租售比是一个相当重要的因素。看看现在的租售比，差不多低于1：200，就是说，$40万的公寓，大概月租能租到$2000。多伦多的有些地方甚至1：180. 国际标准警戒线是1：250，超过着，投资回报就不是那么理想了。猜猜咱们的国家平均是多少呢？恐怕各位读者的算盘自然很清楚了，就连香港，新加坡，东京，纽约都没法跟多伦多比较。

那现在到底要不要买，要不要投？还是得辨证的来看，首先，怎么买？笔者做经纪之前也是个“业余投手”，幸运的是，遇到一个好的领队，也就是现在我团队的领队。她兢兢业业的在这个领域上20余年，销售一路长虹，在多伦多公寓销售究拥有超人的业绩。她强调的，不是一个“赚”字，而是一个“学”字。赚，有机遇性，未必就是能够就是成功的砝码。而不断地学习，了解，才是能在这个产业出位，出产。那就是说，找准好的经纪人，作为事业的搭档，以诚相待。投资者能从实力的经纪那里得到的是，最好的选择，最优的价格还有最新鲜的咨询。做生意嘛，没有利哪有益？有些人觉得，经纪从他们的身上赚走了佣金，所以得把他们当牛使唤，或者觉得这些人都是大忽悠，得防着，或者觉得给谁都是赚，还不如给我刚做经纪的朋友，亲戚。鉴于最后的那个，如果是买投资房，就最好不要，因为你是做生意，不是讲亲情，给了一个在一个领域完全不熟悉的人去代理你的投资，是最不理智的决定。

怎么投？这个就不多废话了，本人的网站: www.jiangxiaoke.com有无数类似的专题文章，请大家有空多来看看，批评指教。

最后，各位请不要害羞，如果有想法或者问题别不好意思联系本人。

楼花分析师：江肖柯

电话：416 878 0967