既然房价这么低，美国人为何不买房？

客观地说，现在正是近几十年来仅见的最佳买房时机，可是我们却偏偏看不到买家的身影。

目前，住宅抵押贷款利率正处于近五十年来最低的水平。更不必说，联储还信誓旦旦，保证要持续遏制利率。

住宅价格更是大幅度下跌。在全美范围之内，住宅价格已经从其2007年的峰值下跌了25%以上，而诸如南佛罗里达等之前建筑速度过快的市场上，房价的跌幅甚至可以达到50%。

所有这一切联合起来发生作用，使得今日的美国人获得了一种非常理想的环境，拥有住宅的压力正处于1980年代以来最低的水平。住宅价格中值现在只相当于家庭收入中值的2.78倍，而在2005年，前者还相当于后者的4倍。

事实上，假如你现在入场买房，就会发现，自己还很可能获得更低的价格，因为卖家早已是忧心忡忡了。

待售住宅数量与每月实际销售住宅数量的比率已经处于接近历史纪录的高点。与此同时，抵押赎回权的丧失和新屋的开建还在使得库存不断膨胀。

经纪商的佣金规模持续缩水。过去那种6个百分点的收费标準早已不再适用，4%甚至更低才是今日的行情。我们还应该看到，为了推动住宅的销售，政府还将给予那些住宅购买者以相当的税务优惠。

可是，说破大天也无用，住宅销售还是一片疲软的景象。无论是新屋还是二手房，其销售成绩都较去年同期大幅度下滑，而与2005年所创下的历史纪录，更是比都不敢比。

这可不是信贷缺乏的缘故。与很多人所想象的相反，银行确实是在放款，只是比起几年前泡沫期间审慎许多，而这原本也属于正常。

即便银行已经严格了不少，但是那些可以拿出20%首付，并交出自己过去一两年收入情况证明文件——过去的要求也历来是如此——的人们会发现，大多数银行都非常乐于，甚至可以说非常急迫地想要和他们签约。

银行的急迫只能说明一件事，这就是住宅购买者的匮乏。尽管春天已经到来了，但是潜在的住宅购买者们却依然不肯走出自己的掩体，看看是否有合适的机会。

之所以会出现这样的局面，当然是若干原因联合作用的结果。比如说，大多数要购买新住宅的人同时还要卖掉自己的老住宅，但是毋庸赘言，卖房可要比买房艰难太多。

或者，更加重要的其实是，人们看待房价的态度已经发生了变化。

当初，泡沫不断膨胀，房价持续上涨，于是住宅购买者自然就慌乱起来，他们顾不上挑挑拣拣，一心只想着先下手为强，以免房价进一步上涨之后追悔莫及。然而现在，我们所处的却是住宅价格下跌的周期，买家都觉得如果他们现在不出手，房价明天必定还会更加便宜。

事实上，除非看到房价已经趋于稳定的迹象，潜在的买家是不会轻易入场的。归根结底，谁会愿意买进一种正在贬值的资产呢？尽管事实上，我们购买的许多东西都可以贴上这样的标签，比如汽车和家具之类。

此外，住宅的潜在购买者们还在等待一个重要的进展，即等待就业市场局面的改善——这很可能才是住宅销售面前最重要的障碍。

当前的失业率是如此之高，失业面是如此之广，人人都朝不保夕。且不说那些业已失业的人，即便还有一份工作，谁又敢在这样人人自危的当口来进行这样规模的消费呢？

或许，奥巴马总统达到了自己的医疗改革目标之后，可以拿出更多的时间和精力来面对现在正困扰着多数美国人的最重大的问题了，这便是就业问题。

(本文作者：Irwin Kellner)