房博：先计算，再投资

要知道某个房产值不值得投资，一定要经过计算才能对它有更深的了解。需要计算投入，产出，盈利，现金流等。投入越小，产出越大，盈利越高，现金流入多就越值得投资。

一般来说，房产投资大致有三类：房屋翻新，房屋出租，和自住房。房屋翻新是指低价购进状况较差的房屋，甚至是土地，在短时间内进行建筑，翻建，修理，装修，再把房屋发售，以获得盈利；房屋出租是指将房屋整体或分开出租，获得租金，用以支付日常费用，待需要时再按时价出售；自住房投资，即是用投资的观点看待自住房，不光节约了租房费用，改善了居住环境，提高了生活水平，还能得到房屋的增值，在需要的时候出售，能够抵消通货膨胀，保值效率大大高于银行存款。

首先计算自住房投资。以Younge/Finch两室一厅两卫的全新公寓为例，面积920平方尺，大致月租金2000元，并需自付水电费。如果租五年，共需要交租金12万元（假设租金不变）。同样的每月花费，再加上20%的首付，可以贷款买到Younge/Elgin Mills 10年新，面积2600平方尺的独立屋，价值约62万。而这一套独立屋，根据过去六年的该地区年平均上涨率10%来计算，五年后价值93万。这样，不仅居住面积增加（从920平方尺增加到2600平方尺），而且房产增值的部分抵消掉贷款利息和地税，还净剩18万元。这意味着20%的首付12.4万元，五年内产生18万元的净收入。孰优孰劣，一算而知。

再来计算房屋出租。房屋出租最好要有现金流入，这样是好的投资。还是以Younge/Finch两室一厅两卫的全新公寓为例。这个单元购买价格大约43万，地税是2000元，管理费510元/月。按首付20%共8万六千元计算，需贷款34万4千元。连本带息每月需付银行约1400元，加上管理费510元，地税167元，总共每月固定支出2077元。如果每月租金收入为2000元，这样，这个房产出租的每月现金流入为负值，屋主仍需每月支付77元。而公寓升值的空间很有限。在过去五年间，该区房价大约增长了40%。公寓约增长25%。

比较一间Kennedy/Hwy407 FREE HOLD TOWN HOUSE（无管理费排屋），面积1600平方尺，35万，地税2000元。该地区这种同类房屋整租的租金为1500元左右。首付约7万，贷款约28万，每月的固定支出（贷款和地税）为1280元，这样，这个房产出租的每月现金流入为220元，即屋主每月净收入为220元。而五年之后出售这栋房子，根据过去五年的该地区年平均上涨率10%来计算，预计可增值获利17万元。

相比较而言，房屋翻新比较复杂，支出与收入的各种情况也相差悬殊。总的来说，资金投入较大，包括购房的首付，贷款的利息，建筑费用，装修费用，再加上房屋的买卖费用，成本比较高。这样找到合适的房屋就是这一类投资的关键所在。因所占篇幅较长，将另作计算。

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