投资楼花的风险和机会

根据地产局的统计，2010年10月的公寓成交量达到历史新纪录。显然，基于公寓物业与独立和半独立物业价格的差别，生活交通方便，易于打理及休闲配套设施齐备的因素，公寓成为许多置业人士的选择目标。因此，它也自然成为地产投资的目标之一。我相信，绝大部分这几年投资楼花的人，应该都有不错的投资回报，而且，我们中国人始终对地产情有独钟。很多人都有一个坚强的信念：投资楼花，是一个稳赚不赔的生意。而这几年的地产市道，似乎也多少印证了这种认知。投资楼花，真的是这样完美的投资吗？其实，如同任何一种投资工具，它也是必定存在风险的，利润回报程度与市场风险高低成正比。客观的话，多伦多这十年的地产市场，除了08年至09年中短暂调整期外，一直是保持上升发展，市场大环境的条件，我认为是这几年来地产投资获利的最重要因素（楼花和二手物业）。目前地产市场上有不少投资者是以信心（认定加拿大地产市场会长期持续上涨）和感觉（相信多伦多市中心的楼花将来一定增值）来投资楼花。我同意，某些人的确有一种天生的市场灵敏度和判断力，他们可以成为市场上的常胜将军。但对于大部分人而言，在正式投资前的详细分析比较，仍然是必须要做的功课。只有认识到风险存在的具体程度和范围，才能规划减低风险的策略和技巧。下面我将搂花市场可能存在的几项风险和机会进行初步解析。

一：供求关系的风险，根据统计，虽然2010年新房（包括楼花）的开工批准量起伏不定，但2010年12月份的开工量，较去年同期仍增长百分之九左右。另一项对楼花买家身份的统计显示，其中非自住的投资者，占全部买家的百分之三十以上。大量投资者的存在，很可能在一段时后造成供应量的相对过多，因此导致市场价格的下滑。有的投资人可能因此出租等待较佳的出售时机，但以目前加拿大银行房货利率逐步上升的趋势，加上地税，管理费等各项开支，以房养房在若干年之后，对于新公寓而言，要维持正资金流，将是一个极大的挑战。评估地产投资回报率的一项标准看售价和租金是否达到200：1，我相信目前很多新楼花，特别是市中心搂盘，将来的租金恐怕很难达到这个目标。而且，一个租客比例过高的公寓，其房价也会受到负面影响。

二：投资成本的风险，绝大部分的发展商都要求楼花买家在正式入住前，交付20%以上的定金。如果以一个40万元的公寓单位来计算，以平均3年的等待期计划，买家需要在入住前付出至少8万元，正式入住后，如果房贷款总额为32万元，以目前大部分银行5年固定利息率4.24%计算，每月的房贷金额约为1730元，加上管理费，电费（新楼花一般不包电费）和地税，一个月的净成本可达2500元。无论在什么地点，这个价位的公寓恐怕很难达到正资金流。如果你的投资楼花资金（包括定金）全都是借贷取得，而且希望短期（三年以内）获利，那我建议你要重新思考投资策略。

三：市场走势的风险，这是一个比较诡异的情况，基本上，没有人能够准确预测将来市场发展的趋势。如同任何一个市场，地产市场必然有高峰，平缓，静止，下滑和复苏等阶段。如同我前面所说，多伦多近十年来，基本上是处于上升的市道，因此很多投资者达上这个顺风车，也取得了理想回报。但能够确定的是，地产市场一定会按照客观规律循环，至于何时调整，以及调整幅度的大小和周期，恐怕只能是见仁见智，各自解读的判断。

四：楼花物业的特定风险，由于公寓物业本身的特点，它的长期平均增值潜力，在北美绝大部分地区，是低于独立和半独立无管理费物业的。另外，楼花的买家中，投资者占相当的部分（这一点与其他物业明显不同），它们没有计划或能力长期持有，而是希望尽快售出获利。因此，我们将看到这些楼盘入住一两年后，有大量的单位挂牌出售，而且住户中租客比例很高。这种情况将会影响到物业的售价。

本人并非认为楼花不可投资，只是提醒大家在投资时需要思考的角度。客观的说，多伦多楼花市场应该是风险与机会并存，至于两者之间的比例和将来的变化，则要视投资者个人的分析选择能力和经验，以及将来市场发展的客观趋势而定。我认为，多伦多地产市场的一些基本面，仍然是有利于楼花投资的：首先，多伦多的住宅物业空置率长期低于2%，市中心更低于1%，而多伦多是加拿大每年接受移民最多的城市，地点好的公寓物业，应该在租赁和重售市场受到欢迎；其次，地产发展商将会根据市场需求来调整开工量，直接纠正供应量过大的状况；第三，由于材料和人工成本的上涨，土地供应量的减少和相关成本的提高，将来的楼花价格很难下调；第四，借贷成本目前有利，从历史上来看，加拿大银行的房贷利率仍处于合理阶段，而且现在的楼花买家可以将利率锁定最长达三年，这是一个对投资者非常有利的投资方法。地产投资不同于其他市场，对于将来买家需求，和各个区域增值幅度及走势的了解，以及争取优惠购买价格等等，都是楼花投资者努力的方向，而这正是一个专业地产经纪可以提供协助的方面。取得成本优势，而且做到知己知彼，你一定可以在地产投资市场百战百胜。

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