茉莉花革命和地产走势

今年以来世界最令人关注的事件，应该是北非的茉莉花革命风潮，它从突尼西亚开始，然后蔓延至埃及，目前在利比亚燃烧。其发展可谓是风起云涌，大有席卷整个北非和众多阿拉伯国家的势头。西方世界对此发展，称其为公民力量和民主的觉醒，并呼吁目前仍与反抗军较量的卡扎菲交出政权。其实，北非政局的动荡，远非民主运动这么单纯。基本的诱因是这些国家长期的高通货膨胀，高失业率和贫富不均的问题，另外，政府（埃及）长期对非主流伊斯兰教势力压制和亲美/以色列政策，地方部落利益冲突，以及当局者贪腐等因素，才是导致茉莉花革命的根本原因。这三个国家的相关统计数据是：突尼西亚，国民人均收入4159美元，失业率13.2%，通货膨胀率 4.5% ；埃及，国民人均收入2771美元，失业率9.2%，通货膨胀率 11,7 % ；利比亚，国民人均收入12062美元，失业率30%，通货膨胀率 4.5% 。这场革命在突尼西亚的导火线，是一个无牌小贩被政府取缔后，抗议政府不公而自焚，从而导致大规模的街头抗议。埃及穆巴拉克政权除了亲美和压制伊斯兰组织之外，其家族的贪腐也是令人瞠目结舌，在一个GDP仅有2000多亿美金的国家，其家族的资产据说高达700亿美金，愤慨民情的膨胀和爆发，只是时间的问题。

驾车人士这段时间可能注意到，近期油价涨势迅猛，根据统计，自2月18号以来，已经上涨了17%，而且似乎没有下降的迹象。国际原油价格最近的大幅上涨，大家都知道主要是北非（利比亚）政局动荡，内战扩大蔓延的原因。利比亚的石油产量虽然只占全球的2%, 但如果动荡持续，而且蔓延到邻近区域的其他中东产油国，其对世界石油产量和价格，将会有非常深远的影响。昨天（March 9）的国际油价已经达到了每桶104.38美金，虽然OPEC成员的科威特石油部长，曾表达它们会考虑提高产量来缓解油价。但如果中东局势长期动荡，必然持续推高国际油价，打击目前初步复苏的世界经济。经济学家一般的认识是，如果原油价格保持在美金120以下，经济仍将保持正常的增长；但如果油价高于150美金，并且持续一段时间的话，一些专家认为可能导致另一次经济危机（衰退）。本来，近期美国和全球经济的发展状况，均有正面的消息。美国劳工部上周五宣布，其失业率下降到8.9%, 新增加的工作职位达到19.2万。Goldman Sachs 的经济学家预测，全球今年第一季的经济成长率将保持6%，这甚至高出世界金融危机前的4%。这些世界经济全面复苏的趋势，能否在持续中东动荡局势下，保持其原有的步伐，仍然有待观察。回到我们关心的地产市场，相信大家都明白，世界和加拿大经济的近期发展趋势，必然与业主们和计划购房的买家的利益息息相关。地产及相关的行业，占加拿大国民经济的30% 左右，加拿大作为全球七大工业国之一，我们与美国经济的密切依赖程度，要求所有关注地产市场的朋友们，同时要留心整体经济的发展和对地产市场的具体影响。

我认为，目前中东政局的发展，以及它连带产生的经济效应，已经或者很快将影响到加拿大的房价走势和供求关系。近来加拿大食品价格的上涨或计划上涨，已经是确定的局面，Loblaws 已宣布4月1号，食品价格将上调5%；专家们的预计是加拿大2011年的食品价格将上涨5% 至7% 。食品是某个家庭的必须开支，虽然比例较国内要小，但价格的快速上涨，必然导致其开支比例增加。更为重要的是，驾车的油价开支，也是一项很高的金额，某些有工作或生意需要的人士，他们的油钱可能不少于食品的开支，油价的飞涨，意味着交通成本的增加。同时，油价是几乎所有行业的重要成本，随着油价的上涨，绝大部分产品和服务的价格，可预期将同步上调。在这种情况下，如果收入没有相应增加，计划置业者在购房预算上，可能需要重新调整，即使首期房款无问题，可能因为其他家庭开支的增加，而无法应付每月的房贷款，需要暂时搁置购房计划，导致整体购房需求减少，从而压抑到房价的涨幅。同时，由于通货膨胀的压力，中央银行可能有加快调整利率的压力，将升息步伐加快，这将必然产生房贷成本的增加，房贷申请资格的提高，进一步减少购房者的数量。

从事物的另一个角度来看，在物价全面上涨的趋势下，房价不可能单独下滑，新房的建筑成本同样上涨，与其价格相对应的二手房也会同步上升。只是它的上涨幅度，将因为供求关系变化，房贷成本增加和通货膨胀等因素的影响，将保持一个较为温和的涨幅。这对于有经济承担能力的首次买家和换房人士而言，应该影响不大。但对于投资人士来说，由于银行借贷成本的增加，房价波动幅度的温和，市场大环境的获利回报空间变小。资深的投资者都知道，市场大幅波动的时期（升或跌），才是短期投资的理想环境。不过，对于中长期和专业地产投资者而言，仍然可以在目前的市场中物色到合适的投资标的。

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