错误百出的物业估价 有多少可信度？

BARB JOLY是多伦多的一名中学教师，她怎么也想不明白，她位于东约克的一处房产，低矮的地下室，狭小的厨房，全屋只有一个洗手间，在MPAC的物业估价单上，竟然会值$456,000元。

“如果有人愿意出40多万买我这破房子，那他脑袋一定是让门挤了。”JOLY无奈地调侃到。

在过去的几年里， BARB JOLY被物业估价折磨得精疲力尽。 2001年，她的房子被估价为$299,000元， 她觉得估高了， 申请重新评估，最后降为$275,000。 令她吃惊的是，2003年的评估，她的房子又陡涨到2,000。这一次，她上诉了。在开庭之前，MPAC的评估员和她见了一面，承认评估有误，将估价降回到$295,000。 JOLY想，这下好了，今后不用再跟MPAC费口舌了。万万没有想到，2005年的评估报告寄到家，还是这幢房子，这幢和以前一模一样的房子，竟然飙升到了$456,000元。

JOLY只好再一次上诉。 她说， 她简直要疯掉了，每一次对簿公堂，唇枪舌剑，好不容易赢了官司，下一次评估时，同样的一幕又要重演一次， 你不得不一遍又一遍去证明同一件事。

BOB TOPP也有类似的经历，住在多伦多的TOPP， 在PARRY SOUND拥有一处COTTAGE， 这幢房产属于他们家已经四代人了，而今年的估价报告却升值了104%。 他说，他的孩子们恐怕无法继承这份家产了， 因为他们交不起如此高飙的物业税。

鉴于收到大量对MPAC的投诉，安省独立调查专员（Ombudsman Ontario）于2005年10月决定对MPAC展开调查。独立调查专员Andre Marin 称， 独立调查专员办公室成立30年来， 还从来没有在这么短的时间内接到过如此多的针对同一家公共机构的投诉。他的办公室总共接到了3700多桩针对MPAC的投诉。

经过5个月的调查，ANDRE MARIN于今年三月下旬公布了一份题为“GETTING IT RIGHT”的调查报告。报告称，MPAC是一个专断独行(ARBITRARY)的公司，其使用的“现时价值评估法”（Current Value Assessment）物业估价系统不仅不准确（INACCURATE），而且不公开(SECRETIVE)、不公平(UNFAIR)、反复无常(CAPRICIOUS)，长年以来使无数的纳税人蒙受损失，牢骚满腹却投诉无门。

MPAC为何方神圣？

在加拿大，几乎人人都要交物业税（PROPERTY TAX），有物业和生意的自然不必说，租房者也通过租金交了物业税，唯一幸免的，是那些无家可归的人。

按照加拿大的体制，省一级政府可以征收多种税赋，包括收入税、汽油税、零售税等，还可以通过发出各种执照和许可收钱。但是，各级市政府则只有物业税和对向市民提供的部分服务收费。因此，市政府在入不敷出的情况下，唯一的选择就是增加物业税。

物业税的确定是由市府制定的税率及省政府制定的教育税率分别乘以物业估值再相加，用公式表示如下：

市税=市府税率 X 物业估值

教育税=省府教育税率X 物业估值

物业税=市税 + 教育税

决定你要交多少物业税，除了省市政府的税率，很大的一个变量就是你的物业估值。而负责安省物业估价的，就是这家目前正遭调查的MPAC。

过去，物业估价很人性化，评估员挨家挨户上门服务，根据你房子的年龄、面积、位置、结构以及装修维护等，来评估你物业的价值，如果你对评估结果不满意，评估员随时过来重评。但安省前任保守党MIKE HARRIS政府执政期间，以提高效率为名，于1998年成立了一家非营利的市政房产估价公司（Municipal Property Assessment Corporation，简称MPAC），使用一套“现时价值评估法”的大型计算机估价系统，负责整个安省440万处物业的评估。

物业估价错误百出

按说，“现时价值评估法”已经是目前世界上比较先进、应用地域最广泛的一种评估方法了，澳大利亚、英国、美国大多数州以及加拿大全国都普遍使用这一方法。但它毕竟只是一套系统，最多只能参考地点、房屋状况、房屋年龄、地段大小以及房屋面积等大的因素，对于每一幢特定房产的特点和细节，却无法顾及。比如同一地点同一类型同样大小的房子，一个装修很好，一个维护很差，系统就无法辨别。如果你所在的小区最近成交的几个楼盘都是装修维护很好的房子，成交价都比较高，就会扭曲统计结果，导致整个小区的房屋估价上涨，因此错误难免，连MPAC自己都承认，出错率在25%左右。

其实，出错率远远要高于这个数。这里面出了系统的缺陷，还有人为的因素。当房主对MPAC的物业估价提出异议时，他们发现评估系统没有及时和公正地考虑过他们的异议，既使当年复审后的估价有所下降，但来年MPAC的估价又回到复审前的水平，甚至更高。我们在前面提到过 BARB JOLY的遭遇，这样的例子不胜枚举。

片面依赖系统数据，不考虑物业的市场价值，也是MPAC遭人垢病的原因之一。有一座CONDO，头天刚以$503,000元成交，第二天MPAC评估书下来了，$617,000，比市场价高了足足10万元。屋主提出抗议，MPAC却让提供详细的理由，包括周边房产的价格。其实，房屋的市场价格就足以说明一切问题。

当屋主起诉时，MPAC自己不去证明为什么它的评估是正确的，反而让屋主来证明为什么它的评估是错的。BILL CARROLL说，根据MPAC的宣传单，如果屋主认为MPAC的估价不准确，可要求MPAC重新审核。这听起来好象很简单，让人以为只要提出要求，MPAC就会进行复审。不料他被MPAC告知，要求复审时，他还必须向MPAC提供自己房产估价的比较对象，比如其邻居的房产估价。如此说来，他还要自己去敲邻居的门。

MPAC每年得到的政府拨款是1亿加元。MPAC用纳税人的钱，搜集的数据汗牛充栋。可一旦民众提出异议，却要自己去搜集证据。这简直就象一支武装到牙齿的军队对付一个手无寸铁的平民百姓。用Andre Marin的话说：“这不是公平的较量，这是一场屠杀。”

我们能够期待什么？

在报告中， ANDRE MARIN提出了22条整改建议，主要包括：

MPAC不应过分依赖计算机评估系统，要更多地参考房产的市场价值。

在上诉程序上，目前的程序是要求纳税人证明评估是错的，而不是要求MPAC来证明他们工作的正确性。这种现象应该改变，MPAC应该证明为什么它的估价是正确的，而不是让屋主来证明MPAC的估价是错误的。

屋主上诉后，如果重审局(Assessment Review Board ，简称ARB)把估价降下来了，那么MPAC就应该使用新数据作为将来评估的基础。目前的现状是，即使业主上诉获胜，MPAC也无视他们的胜诉，在对物业作出新的评估时仍然我行我素，又恢复使用重审前的数据。

MPAC操作应该更透明，应主动向屋主提供更多相关信息，减少错误。

目前，安省财政厅和MPAC已同意接受其中的18条，另外4条也在研究中。但能否彻底改变物业估价市场目前的混乱现状，大多数人并不乐观。ANDRE MARIN的建议虽然能使物业评估制度更加透明，减少人为失误，但无法解决评估过高的问题。MARIN也表示，至于眼前使用的“现时价值评估法”是否合理，不在他调查的权限范围内。

按照惯例，安省业主去年秋天收到的2006年物业评估，对该评估提出投诉的最后期限是今年3月31日。在离最后期限还有5天时，适逢ANDRE MARIN的报告出炉。安省财政厅长Dwight Duncan于近日提出议案，拟将今年的最后期限延长90天。这个期限的延长，必将引发大批的上诉。

如要求MPAC对您的物业进行重新评估，可上网www.mpac.ca下载填写Request For Reconsideration表格，或拨打免费咨询电话 1 866 296-MPAC (6722) ，或发邮件至[email protected]申请。

如需要向重审局上诉，请登陆www.arb.gov.on.ca或致电免费电话1-800-263-3237 或416 314-6900查询。

在调查期间，如您对MPAC房产估价过程有疑问或不满，可致电独立调查专员办公室。电话：1-866-623-7678。这一电话会向不讲英语的人提供国语及粤语服务。(南音)