被调控打趴下了 中海北京地王被迫贱卖

严厉的调控，磨去了地王头上的光环。

3月10日，国土资源部再次发出通知称，严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中，出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。这已经是该部门今年内两度发文要求各地方严防地王再现。

这意味着，没有疯狂的市场预期作为支撑，以往的天价地无法找到它的解套者。如今，被逐渐逼近入市的地王项目，要么黯淡入市，要么无限推延。

将于近期入市的中海丰台区花乡地王就是一个典型案例。其案名为中海九号公馆。在现场，项目销售员指着旁边一个早在2001年就已经竣工的老住宅小区说，我们的新推公寓实际价格与这个叫做怡海家园的二手房差不多，这个小区的很多业主都准备将自己的房子卖了来买我们的项目。

这是焦灼的地王们无可奈何的选择。

中海九号公馆的销售员所说不假。

公开资料显示，中海九号公馆(御山居)预计2011年3月底开盘。价格32000-38000 元/平方米。优惠为一次性付款98折，贷款99折，另给予老客户1%的优惠。项目首期开盘楼栋为B3号楼，共计180套精装房源。面积为175的三居，215平米四居室。

但据其销售员透露，首期开盘的高端公寓产品销售均价为32000元/平方米，并附送价值5000元/平方米的精装修。据了解，项目旁边类似面积户型的怡海家园二手房价格目前约为23687元/平方米。

怡海家园旁边一位二手门店经纪人，听到记者所说中海九号公馆价格后，惊呼“不太可能”。按照他的惯往经验，这个曾经引得区域楼价攀升的地王项目以如此低于预期的价格出售，个中缘由一定是为了吸引眼球。

事件回放至2010年1月21日，历经一个半小时近200轮竞价，中海地产最终以总价66.9亿竞得北京丰台区花乡六圈村相邻的两幅居住用地，折合楼面地价1.84万元/平方米。其中，A居住地块刷新了由大龙地产创下的50.5亿总价纪录，成为北京新“地王”。

“目前的售价基本上是保本走量的价格。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。中海地产北京公司一位相关人士对此不愿意作多评价。但他透露，中海目前的产品都以理性定价为主，不再追求以往过高价格。

去年年底，瑞银机构发布预测报告称，中海地产在二线城市群拥有庞大的项目，该公司可能被迫牺牲价格来降低囤货。在当前的政策环境下，随着需求恶化，公司卖出存货将变得越来越困难。中海地产透露，公司计划2011年销售面积不少于630万平方米，新开工楼面面积1000万平方米，在建规模将达2000万平方米。

中海花乡地王的低价入市，并非偶然。中海地产董事局主席孔庆平此前在接受媒体采访时表示，调控给市场带来很大压力，中海将根据市场动态调整经营和销售策略，以保证全年销售目标的达成。他认为，调控将令楼市呈现不可避免的下降趋势。

中海并非个案。

调查显示，北京今年二、三季度即将推出的新盘中，有不少是曾经的地王项目，包括远洋、中建、中铁、保利等央企和上市公司在2009、2010两年高价摘得的高价地块。这些地块在当初激烈的竞地过程中至少令地价翻了一倍，最高的溢价率高达467%，楼面地价普遍超过了15000元/平米，开发成本接近3万元，成本已经突破了当前主流购房客群能够接受的价格上限。如今，这些地王项目正面临着究竟是保价，还是保量的艰难抉择。

“保量，意味着低价开盘，虽然影响了企业利润，但有能力购房的客群大大增加，不过最终能否以价格换得销量还需要市场检验。保价，意味着在营造项目的高端形象的同时，也能确保一定的利润，但销售周期将被拉长，各项成本累积，同样会摊薄利润。在两难境地下，这些曾经的地王在项目上市前遭遇着空前的定价难题。”亚豪机构副总经理任启鑫称。

这些曾经的高调地王项目，如今基本上表现出缄默的态度。他们对本报记者几乎无一例外地表示，由于地王是敏感话题，不愿就此接受采访。

也受此困扰的北京润枫领尚销售公司总经理郑德强说，目前，60%-70%的投资客选择了观望。大公司如果可以不动地王项目就能完成销售任务，他们就会千方百计调动子公司的项目完成既定销量。这种情况下，高价地可以暂缓销售甚至不销售。但润丰地产只能追求快销。

将于近期开盘的润枫领尚项目也曾在2009年地价溢价率排名前十。郑德强透露，项目已在报批中，价格还无法透露。但他表示，尽管地价核算成本已经达1.5万元/平方米，但他们准备将首批产品定位为刚需产品，“能走就行，薄利多销。”

国土部部长徐绍史3月2日在内部会议中再次强调，要积极探索“限房价、竞地价”，商品住宅配建保障房等一些做法，使土地出让从单纯的价高者得，到惠民生、稳预期，到注重社会效应最大化转化。

这是否意味着地王神话就此终结？

谈起地王，郑德强不无感慨地说，在以后的拿地过程中，地产商应该会更加理性了。

全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝认为，土地财政的历史不终结，地王的历史就不会终结，就像GDP每年都要迭创新高一样。

2010年全国国有土地有偿出让收入29397亿元，同比增长106.2%，超过当年全国财政收入的30%以上。

中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，地王售价回归理性，表明调控前公开竞拍方式获得的地价存在暴利，其中有投机的因素。土地拍卖价格不是刚性成本，市场不是由卖家决定的。而此前的地价推动房价，房价再反过来推动地价，更多的是炒家投机链之间的累计加价，产业链之间的加价。而一旦市场预期发生变化，投资需求被剔除，地王项目就有可能被套牢。这些企业在今后的拿地过程中，势必要更谨慎。