停止加息vs当前房市：利与市唇齿相依

9月6日，加拿大中央银行宣布，隔夜拆息利率将继续持平在4.25厘水准，这是2001年8月以来最高水平，较美国联邦基金利率低1厘。这已是是央行连续第二次不加息，之前连续加息7次，每次四分之一厘。央行暗示，可见将来都维持利率在现水平。有分析员认为，本国加息周期已完结，如经济没有显著增长，明年首季可能减息。

房市和利率的关系唇齿相依，专家分析，美国房市骤冷的罪魁祸首，就在于美联储连续17次调升短期利率，使美联邦基金利率达到5.25厘。美国的30年期房屋抵押贷款利率到8月上升到6.6厘，比去年同期高出3个百分点，正是这个原因，使得房产市场销量锐减。

央行的停止加息，维持利率，会带来什么呢？

利率高 房市冷

由于不断上升的房屋价格和按揭利率，上个月加拿大房屋市场持续冷却，销售下降6.4%。

根据the Canadian Real Estate Association (CREA)本周发布的报告，和去年相比，这是第3个连续的销售下跌月份，尽管平均住房价格继续上涨11.6％至2,989。

Toronto-Dominion Bank经济学家Craig Alexander称，可以看出，在中部和大西洋地区，房市正在冷却，但是在西部，房屋市场持续强劲，例如8月份，卡尔加里住房价格上涨50％，简直难以置信。

由于季节性的原因，8月份，加拿大各主要市场的房屋销售量下降至27,657个单位，同时，新的listing上涨2.8％，达到47,117。

Mr. Craig在接受采访时预测，由于新listing的增加，均价的上升将减缓，即使是一个强劲的市场，并且，房屋市场将持续弱化，目前11.6％的价格增长很难维持。

被油价刺激，经济急速发展的卡尔加里，8月份的房屋销售也下降了9.8％，同时，新listing上涨29％达到4,271。越来越多的房屋上市，是未来价格增长减缓的原因。

爱德蒙顿另有一番景象，上个月房屋销售上涨7.5％，均价上升38％。

在多伦多，8月份，房屋销售下降6.7％，均价上涨4.6％；在温哥华，销售数量下降18.6%，均价上涨18.3％。

但是，Mr. Craig认为，加拿大房屋市场并没有面对和美国一样的风险，因为加拿大房屋市场并没有象美国一样被投机者加速，加拿大也不会象美国那样恶化。

CREA 经济学家Gregory Klump预测，住宅房市场在明年和今年余下的时间将继续放缓，价格将保持上升，虽然幅度减小。

市场继续被上升的利率影响，过高的按揭开销导致住宅房价格上涨。

根据年度目前的数字，和去年同期相比，房屋销售数量仍然上涨1.4％，因为本年度开始时期强劲势头。

利率明年可能降

9月6日，央行表示，央行持续预期加拿大经济仍将以接近满额程度行进，通膨率将在明年后半年重返2％的目标区，加国经济冷却程度虽较原先预测的快一些，但整体表现仍符合预期。

央行还指出，美国家庭需求放缓快于预期，进而导致市场对加拿大出口产品需求减退这项因素，将是影响本国经济下滑的最主要原因。

经济专家表示，央行在此次利率宣布会上的态度较以往严峻，显示出美国经济可能将会酝酿出更严重的威胁。

道明银行首席分析员Don Drummond表示，现时来看加息已是历史。假若加国经济增长率维持在2.5％以下，央行或将在明年3月减息。

今年7月加国消费物价升2.4％，略低于6月时的2.5％。央行当时预测，明年下半年通胀将下降至目标范围内。

央行公报指出，7月通胀稍为高于预期，并提到，房屋开支与楼价上升动力，令消费物价升幅大于央行预期的风险提高。

Bissett Investment Management投资经理人布利格表示，只要美国经济持续下挫，消费者就可预期利率下降。布利格认为加、美两国利率都十分可能降低。

道明证券固定入息策略员Marc Levesque说，加国经济基础比美国好，估计增长将胜美国。但如美国经济增长放缓，加国无可避免受影响。因而加国经济表现将有数季低于增长潜力。 CIBC World Markets表示，随着美国住宅楼市下滑及消费需求减弱，将导致加国中央银行10个月内共减息0.75厘，间接令入息信托及高息股表现强劲。

首席策略员Jeff Rubin预测，央行10个月内减息3次，每次四分一厘，长债孳息升半厘。

公寓房受影响明显

据了解，加拿大房价升幅现在已经出现超越美国的走势，其原因是：
一、加拿大短期利率升幅较美国温和。在过去两年，美短期利率攀升400基点，加拿大升幅仅225基点。
二、长期利率方面，加拿大起伏幅度相当有限，比如十年期加美利率之差距为70基点左右。
三、这次加拿大经济循环增长期比以往时间长，因此消费方面也相应减少。
四、在过去五年，加拿大就业总增长是美国同期的两倍（10%的升幅对5%）。
加拿大央行持续的低利率政策，已使一般家庭的总债务、房屋按揭总数及房屋价格不断攀升。

不过，在加拿大火爆的房地产市场中也开始出现冷点。目前，加拿大最大的城市──多伦多火爆的高层公寓市场好景不再，市场上以投资为目的购买已经超出了实际需求，这使购买者面临很大风险。

目前这个房地产市场上升时期已持续了近十年，高层公寓的销售持续火爆，今年第二季销售再创新高，达到28000个单位。不过由于大量高层公寓即将完工带来的冲击，租金将从今年底开始跌落，随后高层公寓价格也将跟著下跌。

在通常情况下，高层公寓市场对利率和就业状况十分敏感，目前利率还处在较高位，这个市场本应下跌，可是现实恰恰相反，原因就是投资者大量入市。目前，由于加 拿大建筑业的能力有限，很多公寓未能如期完工，所以，才造成目前虚假的繁荣，等这些公寓建成后，供过于求的程度就将越过市场能承受的临界点。同时，投资者抛售的情况也会随之而来。

满地可银行利时证券经济专家波特表示，供贷者在今年剩余期间，至少可望有一个稳定的借贷环境。他尚表示，央行的报告显示出，利率好一阵子都将会持平在目前水平。

央行表示，将密切注意加国房市的变化。房市在今年第二季驱使通膨高于预期。亚伯达省的房价涨升，特别是卡加利、艾蒙顿以及麦克慕瑞堡油砂中心，持续带动全国房市兴隆。

托克表示，亚省蓬勃的经济持续令加国房市冷热程度不同，但央行比较忧虑的是美国的房市。布利格指出，倘若美国房市持续冷却，市场对加拿大的出口产品，特别是能源，就将使亚伯达省的房市开始走缓。央行下一次货币政策展望报告订于10月19日公布。

6成按揭者仍选择固定利率

Canadian Institute of Mortgage Brokers and Lenders高级干事Jim Murphy表示，由于央行不会再加息，因此消费者面临的情况较明朗。这对购屋者有利，因为房屋是多数人一生中购买的最大件商品。

对购屋者来说，要定下5到10年 期的固定按揭利率，还是任由利率浮动，是非常重要的抉择。专业贷款经纪王静分析，目前停止加息对购房者来说是好事，但是目前的利率仍然不算低，正如预测， 还可能进一步下调，所以，推荐购房者考虑浮动利率。当然，这也要根据客户的不同情况决定，例如自身的抗风险能力和收入水平。

而根据加拿大按揭经纪与借贷机构提供的资料，逾6成消费者选择固定利率的按揭计划，因为多数人认为固定利率较保险。

然而，保险的按揭计划并不见得是最合算的，长期来说，浮动利率通常能为消费者节省较多利息。由于按揭计划是重大的财务规划事项，因此消费者不易做决定。

利率的涨幅直接关系到购房成本，对于普通购房者来说，除了房价升降，利率也是要着重考虑的问题，找一个合适的利率进入市场，选择适合自己的还贷方式，可能比房价下降更能带来收益。

(宋佳洁)