北京借鉴美国经验：鼓励“以房养老”

本报讯 市民政局网站昨天发布“十二五”时期老龄事业发展规划，首次提出“以房养老”的概念，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点业务。北京市老龄办相关人员表示，目前正在对“以房养老”进行论证研究，针对企业的相关鼓励措施也在研究中。

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。

规划提出，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务。同时，也鼓励发展商业性老年保险，支持商业保险企业开发推广老年人意外伤害保险产品，并采取政府引导、个人交费、企业让利相结合方式，试点探索建立长期照料护理保险。

对于此次在规划中提出“以房养老”，北京市老龄委相关人员表示，这并不是说政府部门要去开展，而是由政府来鼓励企业等相关机构去试点开展这项业务。

"以房养老’现在存在很多争议，比如房屋70年产权等问题，但在国外，这种模式在解决养老方面确实取得了很好的成效。”相关人员表示，本市正在对“以房养老”进行论证研究，以理清其发展的一些问题，同时也考虑研究一些针对企业的鼓励措施。

抵押房产贷款支付养老金

操作模式

“以房养老”到底如何运作？中信银行在北京等城市正在进行试点。据媒体报道，中信银行近日推出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，并宣布在国内试点“以房养老”业务，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老，不过目前该项业务总体业务量不太大。

据了解，老人把房屋抵押给金融机构后，中信银行将根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。

不过该项业务申请的门槛较高，办理该业务的申请者至少须有两套以上住房，贷款期限最长不超过10年，贷款也必须用于养老。

代租代售房屋冲抵养老金

据了解，作为个人养老的一种模式，“以房养老”兴起于上世纪80年代，因养老问题的日益严峻，在我国也一再引起关注，并在各地都曾有过试行，但最后都不了了之。

2007年10月，石景山区试点首家通过房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，该模式在石景山寿山福海国际养老服务中心率先推行，该项目被称作“养老房屋银行”。其服务模式是，由该服务中心与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租或代卖，所得的房租或房款返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或由老人自行处理。

但2008年1月，有媒体报道“养老房屋银行”项目一直无人问津，因为“很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任”。昨天，记者致电寿山福海国际养老服务中心，该中心人员称，该项目确实在推出之后没多久就因问者寥寥早已中止。

记者了解到，上海市从2006年起也在进行“以房养老”工作试点，2007年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式，但因真正符合条件的申请人很少，最终不得不停办该业务。

他山之石

美国：虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。

加拿大：超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世，由后人处理房产时折还贷款。

新加坡：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

专家观点

房地产市场变数影响“以房养老”

中国老年学会学术部主任、研究员陶立群介绍，“以房养老”多年来在各地都有实行，但始终没能推行出去，主要是因为涉及到很多问题，“最大的就是房地产市场的变数不可控。”

“以房养老可以作为养老的一种补充形式，但作为主要方式肯定不可取，会存在很大的社会问题。”陶立群说，现在社会上对于房子的需求很大，房价也非常高，但到下一代时，一个孩子手上可能有几套房，而且随着现在政府加大力度建公租房，房价降下来的可能性很大，“现在能租3000元的房子，到时租1000元或者租不出去的情况都是有可能发生的，最终受影响的会是老人。”陶立群说，虽然老人是把房屋抵押给了银行等企业，但后者没有利润时，其积极性也会大受打击。

陶立群说，现在很多老人仍难以接受把房子抵押而不是留给儿孙，而且房子还有一个70年产权问题，“当然，现在房屋即使过了70年，所有人仍可继续使用，以后国家也可能在这方面出台相关政策。”

另外，在我国土地是国家所有的，“政府很可能会拆迁建设别的建筑物。”陶立群认为，养老应该有多种形式，其中最主要的应该是政府完善的社会保障制度，包括养老退休金、相关福利制度等，“条件比较好的老人，可以把以房养老当做补充。”

据了解，在今年9月全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，银监会相关负责人曾表示，不少国家都采取“以房养老”措施来应对人口老龄化问题，银监会也就此展开过专项调研。但是，由于我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行，并表示，“如果是房价上行期，‘以房养老’问题不大，可如果遇到房价下行期，有可能遇到其他问题。”

居家养老 将有床位补贴

车站将设 老人等候专区婚登信息 将多部门共享

其他规划

规划提出，十二五期间，本市将建立面向所有老年人提供基本生活照料、护理康复、情感关怀、紧急救援和社会参与等方面的养老服务网络，以及与之相适应的服务标准、运行机制和监管制度，构建城乡一体化的社会养老服务体系。

据了解，目前老人入住养老机构，政府会给予养老机构床位补贴，十二五期间，本市将研究建立居家养老床位补贴制度，建立四级养老服务中心，具备老年人日间照料、生活护理、家政服务、文体娱乐、学习培训、康复保健、精神慰藉功能，以承担居家养老服务工作组织管理、指导监督职能。

同时，还将建立服务商准入和退出机制，并引导行业协会制定入户家政服务、老年餐饮服务、日间托老服务、精神关怀服务等行业服务标准和指导性收费标准。

车站将设 老人等候专区

规划提出，将在机场、火车站等交通枢纽区域设置老年人等候专区，优先通行，并在街道（乡、镇）建立心理服务站，在社区（村）设立心理咨询室，培训6000名基层社区心理辅导员，关心老年人心理健康。

十二五期间，全市养老床位将达到12万张，百名老年人拥有床位达3.8张，将全面满足老年人机构养老需求。本市将组建北京市助老敬老志愿服务队，鼓励和支持社会各界人士为居家老年人提供服务。

同时，规范建设6000个社区（村）托老（残）所，全市托老床位达到6万张，养老（助残）餐桌达到1万个。各区县均要有1所400张以上床位的区县级养老服务机构，每个街道（乡、镇）应至少设置一所养老机构。

婚登信息 将多部门共享

规划称，将拓展婚姻登记服务网络系统功能，建立与公安、法院、计生等部门的信息共享机制，并探索婚姻登记机关引入社工、婚姻家庭咨询师及专业社会组织，提供婚姻家庭健康咨询、法律咨询、婚姻家庭危机干预指导和心理疏导等专业服务。收养管理办法也将进一步完善，对于收养孩子的家庭，将对其条件进行统一评估。

本市将建成北京市救助管理总站，设床位900张，救助管理总站二期1500张床位建设项目也将启动。各级救助管理机构还将设立反家庭暴力救助中心。

实现“以房养老”三条件

1. 老人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活。

2. 老人拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。

3. 老人经济状况适中，因经济条件很好无“以房养老”必要；经济条件过低不具“以房养老”条件。