快乐总很短暂 如何应对升息收紧按揭

最近一段时间，市场上按揭收紧的风声愈演愈烈，一些银行也提前取消了超低按揭利率的促销。之前有消息说按揭收紧条例正在酝酿中，有可能首先拿公寓买家和自雇人士开刀，本文将探讨在此背景下，购房者该如何应对利率升高和按揭收紧。

背景：按揭条例可能收紧

多伦多的2011年是个名副其实的“公寓年”，连多伦多的建筑业及土地开发协会(Building Industry and Land Development Association)的主席Paul Golini Jr.先生也撰文承认：“没有其他的方式可以描述多伦多的2011年，这一年将会是因公寓市场取得前所未有的成功而被人铭记的一年。”

而事实上，多伦多以及全加拿大公寓市场的火热表现早就引起了联邦政府的关注。有消息说，公寓的火热行情已经引起了政府的警觉。联邦政府正在考虑一项提案，那就是在评估公寓买家的购房负担能力时要以公寓的百分之百的全价为基准。另外一个调整可能出现在自雇人士申请住房按揭的条例上。有消息说，正在酝酿的住房按揭条例调整可能给自雇人士带来一定的影响。该消息指出，新一轮的按揭条例调整可能涉及如何评估自雇人士的贷款资格，而评估的结果极可能是收紧自雇人士的贷款资格。

来自劳工市场的数据显示，就业市场上有大约13%的人属于自雇类型，这代表了一个庞大的人群。在加拿大房地产市场顺风顺水之时，一些自报收入的住房按揭贷款变得非常流行。这样使得更多的银行更愿意贷款给自雇人士。银行也很喜欢开拓那些有很高信用资质自雇人士的市场。但是银行面临的一个问题是，如果他们不能出具报税审查结果(Notice of Assessment)，这些自雇人士就很难证明他们的支付能力。因此，有消息预计，那些自报收入的自雇人士可能需要支付更高的首付，可能高于目前不需要购买高额按揭保险的20%的门槛。

有细心的业内人士指出，在每年的圣诞节前夕，加拿大统计局(Statistics Canada)都会发布加拿大人债务和可支配收入的比率关系，而之后加拿大中央银行也会跟进采取某种行动或者暗示要采取某种行动，这似乎成为加拿大的一种惯例。在2010年的十二月，加拿大统计局发布数据说，第三季度加拿大人的债务和可支配收入比率为148.1%，首次超过了美国(美国当时这一数据为147.2%)，达到了历史新高。当时，加拿大央行行长马克?卡尼(Mark Carney)和财政部长吉姆?费拉逖(Jim Flaherty)就暗示他们可能采取措施来遏制加拿大人因低利率而大肆借贷的习惯。

果不其然，在一个多月后，即2011年一月十七日，加拿大联邦政府财政部长吉姆?费拉逖就宣布了新的住房按揭条例。在此次公布的新条例中规定，首先由政府担保、首期付款比例在百分之二十以下的新屋按揭贷款的最长还款期由之前的三十五年缩短至三十年。第二，按揭再融资(Refinancing)的最高借款额由之前规定的房价百分之九十降低至百分之八十五。

最后，联邦政府不再为以房屋作为抵押的个人信贷(Credit Lines)提供担保。前两条规定于2011年的三月十八日起生效，而最后一条规定于四月十八日起生效。据了解，这是加拿大财政部在当时过去十二个月内第二次做出收紧住宅按揭的规定，之前的规定是把最长的还款期由原先的四十年缩短至三十五年。对此，市场普遍分析，此举的目的在于防止加拿大国人的债务急剧上升。加拿大财政部长费拉逖曾对媒体表示，推出这些措施很有必要，因为一些加拿大人的借贷已到了极限，甚至到了破产的边缘。

时间到了2011年的十二月中旬，加拿大统计局再次发布该年第三季度时加拿大人的债务和可支配收入比率。数据显示，这一比率继续走高，达到152.9%，比第二季度的150.5%上升了2.4个百分点，比一年前的148.1%则走高了4.8个百分点。到笔者撰稿时，虽然市场上收紧按揭条例的风声不断，但联邦政府至今还稳坐钓鱼台，未做出真正政策上的调整。据一些市场人士分析，联邦政府至今还没用动静，可能是因为担心升高的失业率或提高利率会给数以万计的按揭购房者带来沉重的财务负担。

按揭利率利好消息渐少 购房者应做好准备

如果购房者此时进入市场，那么他们应对利率的变动予以关注。业内人士指出，现在超低的利率不可能长期持续下去，低利率时代最终会终结。目前的情况是，前段时间加拿大几大商业银行的低按揭利率的促销有的已经提前结束，有的即将结束。由此可见，将来市场上按揭利率的利好消息会日渐减少。

据了解，加拿大两大商业银行已经提前终止了它们的低按揭利率促销活动。多伦多道明银行宣布于二月八日起将其四年期固定按揭利率升高四十个基点，达到3.39%(之前的促销按揭利率为2.99%，到2月底结束)，同时该银行宣布提高其五年期封闭式按揭利率十个基点至5.24%。不过，道明银行保留了其五年期封闭式固定利率优惠期至本月二十九日，该利率为4.04%。就在同一天，加拿大皇家银行也开始取消其原定于二十九日结束的四年期2.99%的固定利率按揭促销，也将其四年期固定按揭利率升高四十个基点至3.39%。

皇家银行的发言人Matt Gierasimczuk曾对媒体表示，此次按揭利率调整的主要原因是其融资成本出现变化。他在二月六日接受媒体采访时说：“因对全球经济的担心，我们的长期融资成本已经大大增加，然而我们仍然给我们的客户提供如此优惠的利率。但现在我们觉得有必要提高这些优惠的利率了。”

加拿大央行也对创纪录的家庭债务收入比例发出警告。就在二月七日，加拿大副行长Tiff Macklem先生在多伦多的一次演讲后回答记者的提问时表示：“我们在无数次场合已经表达了我们对日益升高的家庭债务的担心，但我们看到的事实是民众还在进行着超过他们承受能力的消费。”从Tiff Macklem先生的这段话看，我们可以猜测到加拿大央行对加拿大人大举借贷的做法不太满意。

TD银行的房屋贷款经理陈利光(Kevin Chen)在接受记者采访时表示，最近各大商业银行的按揭利率调整是银行紧缩贷款政策的一个信号，这种调整不仅有受到加拿大中央银行发布的警示的影响，而且这同时反映了各家商业银行对房贷市场未来的一种预测，是对市场变化的一种提前反应。面对按揭利率可能升高，陈先生建议说，对于那些近期两到三个月有打算买房的人士，他们应及时跟各大银行联络了解最新的利率信息，以便能及时锁定利率或做个预先审批，等他们要买房子时仍然能够享受到目前的利率。

他解释说，从目前来看，这样的利率水平还有升高的可能性和空间，因为各家银行的优惠利率已经提前结束了。不过从整体上来说，目前我们还处于低利率的水平。如果等到买房的时候再来和银行谈论贷款的时候，可能利率会走高。提前做好准备，以免到时候措手不及。