计算出租收入时应减掉房屋折旧部分吗？

大家都知道在计算出租收入时应将相应的费用减掉，如物业税， 贷款利息， 房屋保险， 甚至汽车费用等。这会减少出租收入。

但其中有一项费用应特别注意， 那就是房屋的折旧(CCA)。

尽管与其他费用一样，将CCA 减掉会使收入进一步减少，但是，从另一方面来看， 减掉的折旧部分，一旦房屋被卖掉后， 会产生很大的报税后果，即收回以前呈报过的资产折旧。原因是房子日后会升值， 或至少保持原价。

如老张十年前以20万的价格购入一独立HOUSE。 自购新屋后一直将房屋出租，而且每年都将相应的CCA部分作为费用减掉。直到今年他将房子以25万的价格卖掉时，还剩5万的折旧余额没有减掉。

因此，老张获得CAPITAL GAIN 20万， 如果说以前的CCA每年都以22%的税率减税的话， 则他在卖房前少交税15万X 22%=$33000， 但是因为卖房后获得的CAPITAL GAIN部分要交税， 其税率增加到40%， 因此他需交税20万X 40% = $80000。

所以，他不但没有达到省税的目的，而且，还要多交税$47000。

当然房子如果不卖掉的话， 就不存在这个补税问题。

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