共管公寓料2年跌8% 独立屋价格继续升

多伦多道明银行的经济师预测﹐大多伦多地区的共管公寓(condo)由于供过于求﹐售价会于今﹑明两年连续每年平均下跌4%﹐即是两年内跌价约8%。不过，大多区的独立屋由于供应不足而令屋价保持强劲增长﹐但未来两年会放缓﹐每年只有2至3%的屋价升幅。

报告指共管公寓供过于求

该项由道明银行副首席经济师巴尔顿(Derek Burleton)及经济师芭特玛拉(Diana Petramala)作出的报告指出﹐共管公寓住宅将面对供过于求的问题﹐预计今﹑明两年内﹐将有多达7万个单位建成﹐是过往平往数字的两倍﹐其中有9000个单位仍未售出。

多伦多道明银行的经济师预测﹐大多伦多地区的共管公寓由于供过于求﹐售价会于今﹑明两年连续下跌。

加拿大财政部长费拉逖(Jim Flaherty)曾于2012年发出警告﹐他恐怕共管公寓住宅过量供应。较早时﹐联邦政府已因而收紧按揭保险。

与此同时﹐新建共管公寓住宅愈来愈难与旧共管公寓竞争﹐由于近年的土地﹑建筑及规管费用都有增加﹐旧共管公寓一般面积较大及售价较低。现时新建共管公寓平均售价是54.5万元﹐二手共管公寓的价格平均平宜约10万元。

该报告指出﹐新建共管公寓于2004年的平均售价每平方呎售300元﹐于2013年12月正在兴建共管公寓的平均售价是每平方呎售545元。

在2013年﹐新建共管公寓占住宅整体销售的24%﹔二手共管公寓占36%。

上述经济师预测﹐由于大多区的楼价处于被高估的情况﹐加上按揭利率于未来数年会逐渐上升﹐而大多区住宅销售会对加息特别敏感。

供不应求 根基稳健 专家﹕独立屋价将年升2至3%

多伦多道明银行的经济专家指大多区的独立屋由于供应不足而令屋价保持强劲增长﹐今年2月较去年同期的平均价升了9%﹐令到现时的平均价达71.8万元。然而﹐未来两年会放缓﹐每年只有2至3%的屋价升幅。

大多区平均屋价71.8万

该两位经济师认为﹐大多区共管公寓楼市疲弱﹐也有可能令到一些共管公寓业主决定升级转买独立屋。然而﹐由于那边厢共管公寓供过于求﹐但这边厢独立屋的市道则持续炽热﹐恐怕会发生楼市泡沫。

经济专家预测﹐那些较多独立屋及低层共管公寓地区的楼市﹐会较主要是共管公寓大厦地区的楼市为佳。

通 常多市二手楼市的资料﹐主要是来自多伦多地产局。RealNet Canada Inc.公司主要搜集新屋及共管公寓楼市的资料﹔ 连同Urbanation Inc.公司搜集新共管公寓楼市资料后﹐会对新楼市场发表报告。多伦多道明银行昨天发表的报告﹐少有地同时对新楼及二手市场作出分析。

RealNet Canada Inc.公司总裁卡拉斯(George Carras)过去一直争辩﹐认为新住宅销售量近年开始下跌﹐主要是由于供应不足﹐不是缺乏需求。他又指由于政府推出防止住宅过份密集的政策﹐引致新楼供应不足。

道明银行只同意﹐当谈及大多区的独立屋楼市时﹐供应不足是引致售量减的主因。

报告指现时独立屋的销售供应﹐绝大部分是二手屋。在2013年﹐大多区有4.3万间独立屋转手成交﹐只有 9900间是新建独立屋。于2002年﹐大多区有2.2万间新建独立屋销售成交﹐而当时已被认为供应不足。

上述情况﹐ 已将大多区独立屋平均价推高至71.8万元﹐是一般收入家庭无法负担的。

RealNet Canada Inc.公司总裁卡拉斯曾说大多增建公寓住宅﹐可弥补新建独立屋不足的情况。

道明银行的报告指出﹐由于地价贵﹑政府最近修改用地规则﹐及缺乏所需的基建﹐令到建筑商宁愿建共管公寓大厦多过建独立屋。大多区的比率是每建3间共管公寓住宅单位﹐才建1间独立屋。

报 告指若416地区与905地区作出比较﹐两者近3年于现有住宅销售量及价格的趋势相若。主要不同的是416地区的独立屋及半独立屋价格升幅﹐较905地区 高很多。416地区的独立屋及半独立屋的售价﹐较于905地区同类住宅售价高30万元﹔二手共管公寓及镇屋的售价也较905地区高8万元。

于去年12月﹐大多区的新住宅销售﹐有七成是位于多市。现时多市新住宅平均每平方呎售688元﹐但多市以外大多区则平均只售400至500元。大多区二手住宅的交易﹐有75%是位于905地区﹐416地区则有较多共管公寓交易。

大多区新旧住宅 销量高峰期回落

该报告又指大多区新住宅销售量﹐较2011年的高峰期下跌三成﹐而新住宅销售通常占总销售的四分之一。同期﹐住宅转手量也下跌3%。整体市场的价格平均上升了5%﹐但新住宅今年1月较去年同期只升2.6%。

该报告又指现时购买共管公寓后的平均使费﹐已高过可获得的租金。大多区共管公寓单位的平均租金是1700元。

自2011年至今﹐大多区的新住宅供应中﹐逾六成是高层共管公寓单位﹐2000年只占28%。

报告指大多区中﹐买家对新共管公寓需求较高的地区﹐包括多市中区﹑北约克及靠近湖边的地区。共管公寓楼市中﹐低层共管公寓及镇屋又较高层共管公寓住宅的市道为佳﹐由于通常单位面积较公寓大﹐较似独立屋。加上现时供应不足﹐故引致该类楼价稳步上升。

大多区的共管公寓转手楼市﹐供应量足以应付需求﹐在平衡的市道下楼价会有温和增长。

近 10年的趋势的是年轻专业人士纷纷迁往多市中区﹐因而推高中区的共管公寓楼市。尽管价格较高﹐但住宅买家仍宁愿在416地区购买住宅。多市中区﹑中城区及 北约克区于去年12月的住宅销售量﹐较前年同期上升。但与此同时﹐多市周边地区及905地区的共管公寓销售则急速下跌。

以现时来说﹐多市中区﹑北约克区及湖滨区的共管公寓供过于求的问题不大。其实于2013年的最佳销售住宅计划﹐是邻近约克大学的“约黛尔计划”(Yorkdale Project)。