惠誉：BC和安省房价高估 不见得会跌

透过媒体访谈，该公司详细解说其评价过程，并指卑诗省与安省被高估的程度最高，但只要收入与人口快速增长，或失业率下滑，房价不见得会下跌。

惠誉日前表示，与可支配所得相较，加国家庭负债过高，全国房价高估20%，一旦出现高失业率或利率上扬，房市热潮恐难为继。尽管过去几年加国政府已采取积极步骤降低房市风险，但长期效用并不明朗，当局可能必须推出其他紧缩信用措施，才能引导房市“软着陆”。

事实上惠誉早在去年就认为加拿大房价高估2成，今年仍维持同样看法。不过加国央行周三仍宣称加国房市最可能的情况仍是“软着陆”，但央行也指出，接近历史高峰的房价与家庭债务，可能让家庭易于遭受变化的冲击。

环球邮报（Globe and Mail）专访惠誉资深董事普温（Vanessa Purwin），希望进一步了解该机构对加国房市的看法。

当被问到“高估2成”的结论是如何得出时，普温表示，这是根据他们的“永续房价模型”（sustainable home price model）推导而来，该模型比较房价历史变化以及5项影响房市的主要总体经济指标：收入、就业、利率、房市供应与人口增长。

但她强调这项推论并非就房价现象向加国政府示警，只是一种观察，因为加国政府已成功采取步骤让房价增幅放缓，只不过房价仍持续走高。

她说，加国房价高估程度各地不一，其中以卑诗省与安省较为严重，可能高达25%或26%，情况与澳洲类似，当地房价高估25%到30%间。主要都是利率低，让家庭负担能力增加，且市场供应量相对有限，随着人口增长而推升房价。

但这是否意味着加国房价将下跌20%？普温表示，比较历史资料与总体基本面后发现房价高估2成，但只要家庭收入以及人口以较快速度增加，或者失业率大幅降低，那房价即可在无下滑情况下，拉近与永续价位的距离。

温市多市房价 半年涨逾8%

许多人不断唱衰的温哥华与多伦多房市，过去6个月交投热络，房价持续上扬，与年初相较，涨幅均超过8%。但有专家指出，相关交易统计数据以二手房为主，以多伦多为例，最令外界担忧的是大量涌现的新公寓，过去一年涨幅仅1%。

温哥华与多伦多是全国房价最昂贵城市，多年来房地产前景不断遭外界唱衰，且联邦政府为避免房市过热，在已故前财政部长费拉逖（Jim Flaherty）主导下，祭出多项紧缩信贷措施，一度让房市降温，但现在两地房价又开始蠢动。

过去6个月两地房市交投热络，房价持续上涨。满银（BMO）经济师卡夫赛克（Robvert Kavcic）表示，这两个曾被认为必死无疑的城市，房价涨势又起。

他说温哥华在2012年中期到2013年底房价曾出现少许修正，目前房价较去年同期上扬5.2%；而多伦多公寓价格也上涨4.4%，是2年半以来最大涨幅，无惧引发外界关注的超额供给。目前当地有5万7000户公寓正在兴建当中，反观独立屋只有7000户。

卡夫赛克指出，过去6个月，温哥华与多伦多的房价都上涨超过8%，但没有人会认为这种涨势会一直存在。

事实上，卡夫赛克采用的分析数据来自加拿大地产协会（CREA）所公布的房价指数（HPI），并不包括新屋价格，而新建公寓供给过剩正是多伦多房市最引人关切的问题。

许多观察家也表示，多伦多当地二手公寓的表现反而优于新公寓，道明银行（TD）在其今年春季的研究报告中指出，新公寓愈来愈难在市场上与二手公寓竞争，因为二手公寓面积更大也更便宜。

根据RealNet Canada Inc.的调查研究，多伦多地区新公寓价格过去一年仅上涨1%。