地价涨 成本增 大多区楼价中产亦吃力

根据多伦多道明银行昨天发表的报告指出﹐大多伦多地区地产市场在过去10年蓬勃发展﹐但背后却有潜在结构性的隐忧。由于地价上涨﹐加上政府规管严格﹐由更改土地用途﹐以至发展许可证的申请时间愈来长﹐拖长了兴建时间﹐因此增加了建筑成本﹐楼房价格难以负担的情况﹐由低入家庭蔓延至中收入家庭。

另外﹐省府于2005年相继引入的Places to Grow Act与Greenbelt Plan法例﹐都令发展商被迫转向城市或市中心地区建屋。多市政府又将新屋发展费大幅增加4倍﹐以补贴基建成本。一间独立屋的发展费高达2.8万元﹐公寓大厦则为1.8万元﹐令发展商宁愿兴建公寓大厦﹐因为可将成本摊分予多个买家。

大多区房地产市场虽持续兴旺，但有报告指出，现已潜藏结构性的隐忧。

该份名为《大多区房屋兴旺掩盖了正在扩大的结构性挑战》(GTA Housing Boom Masks Growing Structural Challenges)的报告指出﹐在1990年末﹐公寓单位占兴建中的新屋约四成左右﹐最近年这个比例已升至八成。但鉴于地价及发展费增加﹐新型的公寓单位愈来愈小﹐过去一个800呎面积用作1房单位﹐如今同一面积则设计成2房单位。

报告并且质疑﹐大多伦多地区的住户有56%为夫妇(或育有子女)﹐他们都追求更多的生活空间﹐但公寓单位根本不能配合这些户型的需要。

由于地产商近年致力兴建公寓大厦﹐令其他类型的楼房﹐如镇屋或独立屋﹐以至租住用途的居住单位供应量减少﹐导致这类型楼房的价格上涨﹐市民上车更难。

以平均价格为74万元的独立屋为例﹐市民要负担房贷﹐包括支付10%的订金﹐家庭平均收入必须远高于14万元。

在公寓单位方面﹐市民上楼的机会相对购买独立屋较易﹐其中905地区的公寓价格还较多伦多市中心同类型单位平宜﹐但市民应付首期及偿还每月贷款时﹐仍需较长的储蓄期。

在这情况下﹐市民惟有被迫继续租屋﹐故报告估计租屋在未来将愈见普遍﹐在恶性循环下﹐令政府提供的廉租屋供不应求。

多伦多道明银行展望﹐未来5年﹐每年将有3万至3.5万个家庭组成﹐估计这个人口变化仍为房屋需求带来压力。在公寓市场上﹐未来几年将有6万个单位涌入﹐估计供应量将超额2.5万个单位﹐尽管租赁市场的需求增加﹐但只能填补部分多出来的单位﹐故投资公寓单位的成本可能会略为超过出租所赚取的收益。

大多区楼房市场买卖今年可能略为放缓﹐重售价的增幅将由去年的5%下降至接近零﹐到了2016/17年﹐重售价预期会下跌2%。公寓单位价格则每年会下跌4%。