以租金收益论屋价？道明银行：不可取

道明银行近期发表的一份专题报告认为﹐在评估多伦多的屋价是否过高的问题上﹐目前大部分分析人员所采用的房价租金比及房价收入比﹐都有不足之处﹐较可取的方法是用住房负担能力来分析。

该报告指出﹐屋价增长是好事﹐大体上反映出经济状况良好﹐但如果屋价的升幅﹐长期高过家庭可支配收入的增长﹐又或者高过租金的增长﹐通常都会导致屋价过高的情况。

报告称﹐在多伦多的屋价是否过高的评估方面﹐大部分的分析员利用了屋价租金比。这样的比较将会反映出屋价过高了60%﹐意味着屋价需要向下调整60%﹐这个比率才能够符合长期的平均水平。

一个职业网站的调查﹐在多伦多需要超过11万元的收入才能够供楼。

据报告指出﹐这样的评估会引来误解﹐原因之一是多伦多很多出租单位已有相当的楼龄﹐而租务条例对在1990年代之前建成的物业加租有所限制﹐导致租金增长期受到人为的抑制。

这个方法的另一个缺点﹐是属于不相称的比较。在过去10年间﹐屋价上升的压力主要来自单户房屋﹐但租盘则大多是共管公寓。比较准确的评估﹐应当是以共管公寓的屋价及租金来比较﹐所得出的结果是长远的走势较为平稳。

屋价收入比亦显示出多伦多的屋价过高了25%﹐不过﹐这方法未有顾及过去30年来利息的下降。目前的借贷成本远低于1990年代﹐结果是现在的家庭可以负担相对于收入较多的债务。

报告表示﹐基于以上的理由﹐较为合适的指标是住房负担能力指数。这个指数反映出平均屋价的房贷还款﹐占去一般家庭的多少收入。

道明银行在报告中指出﹐主要是因为利息偏低﹐这个指数大致上与长期的平均走势一致﹐反映出屋价适中。共管公寓的增加﹐导致住房负担能力维持正常；不过﹐单户房屋的住房负担能力指数﹐则远高于历来的正常水平。

报告指出﹐以利息回升来说﹐屋价过高的幅度将会介于10%至15%之间。