买房首选地点?不,星巴克附近更赚钱
许多人相信房地产投资的不二法门是选“地点”(location),例如在最佳地点置产或购买好区的烂房子。但专家分析美国过去20年房市交易数据后发现,这些看似成理的“迷思”都不成立,反而“星巴克效应”(Starbucks Effect)更赚钱。
相信不少人都听过房地产投资铁律:“地点、地点、地点”(Location, Location, Location),只有选对“地点”就可高枕无忧,静待升值。
但美国房地产交易数据库业者Zillow Real Esate首席经济师韩福瑞(Stan Humphries)分析过去20年各地房市交易数据后发现,许多一般人认定的房地产投资铁律,其实只是迷思。
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专家表示,购买好区的烂房子不见得是好的投资策略。图为温西一户荒废空屋。(取材自“温哥华美丽空屋”网页)
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在美国,星巴克咖啡馆周边400公尺内物业的增值幅度高于其他地段,所谓“星巴克效应”确有其事。(取材自维基百科)
他将这些发现集结成册,出版名为《Zillow Talk:房地产新规》(The New Rules of Real Estate)的新书,踢爆市场种种迷思,让民众对房地产价值有新的视野。
迷思一、在最佳地点置产:
许多专家建议投资人应在最佳地点置产,但历史资料却显示,事实并非如此。韩福瑞表示,这些热门地点的房地产价值早已被极大化,获利空间有限。
最佳投资策略反而是购买邻近这些热点的房地产,静待将来的开发商机。这正是所谓的“光环效应”(Halo Effect)。
迷思二、买好区的烂房子:
这也是一般人的误区,许多人认为买好区最烂的房子,这些物业的价值会追上附近的房子。
但韩福瑞及其团队分析每个地区房价最低的10%物业,20年来这些物业与当地其他物业的价差并未缩小,足见其价值低不是没有原因。
迷思三、“星巴克效应”:
这是唯一确有其事的迷思,结果发现位于“星巴克”咖啡馆方圆0.25英哩(约400公尺)内的物业,17年内平均增值96%,但位于星巴克咖啡馆400公尺以外的物业,同一时间仅增值65%。美国另一个连锁咖啡馆Dunkin’ Donuts为邻的物业,17年来也增值80%,显示这些商家对社区发展的趋势,眼光独到。
当被问到这样的模式是否适用于加拿大时,韩福瑞笑称,Tim Horton’s在美国还不普遍,但他也想知道Tim Horton’s在加拿大对该店周边物业价值是否有推升作用。
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