买房首选地点？不，星巴克附近更赚钱

许多人相信房地产投资的不二法门是选“地点”（location），例如在最佳地点置产或购买好区的烂房子。但专家分析美国过去20年房市交易数据后发现，这些看似成理的“迷思”都不成立，反而“星巴克效应”（Starbucks Effect）更赚钱。

相信不少人都听过房地产投资铁律：“地点、地点、地点”（Location, Location, Location），只有选对“地点”就可高枕无忧，静待升值。

但美国房地产交易数据库业者Zillow Real Esate首席经济师韩福瑞（Stan Humphries）分析过去20年各地房市交易数据后发现，许多一般人认定的房地产投资铁律，其实只是迷思。

专家表示，购买好区的烂房子不见得是好的投资策略。图为温西一户荒废空屋。（取材自“温哥华美丽空屋”网页）

在美国，星巴克咖啡馆周边400公尺内物业的增值幅度高于其他地段，所谓“星巴克效应”确有其事。（取材自维基百科）

他将这些发现集结成册，出版名为《Zillow Talk：房地产新规》（The New Rules of Real Estate）的新书，踢爆市场种种迷思，让民众对房地产价值有新的视野。

迷思一、在最佳地点置产：

许多专家建议投资人应在最佳地点置产，但历史资料却显示，事实并非如此。韩福瑞表示，这些热门地点的房地产价值早已被极大化，获利空间有限。

最佳投资策略反而是购买邻近这些热点的房地产，静待将来的开发商机。这正是所谓的“光环效应”（Halo Effect）。

迷思二、买好区的烂房子：

这也是一般人的误区，许多人认为买好区最烂的房子，这些物业的价值会追上附近的房子。

但韩福瑞及其团队分析每个地区房价最低的10%物业，20年来这些物业与当地其他物业的价差并未缩小，足见其价值低不是没有原因。

迷思三、“星巴克效应”：

这是唯一确有其事的迷思，结果发现位于“星巴克”咖啡馆方圆0.25英哩（约400公尺）内的物业，17年内平均增值96%，但位于星巴克咖啡馆400公尺以外的物业，同一时间仅增值65%。美国另一个连锁咖啡馆Dunkin’ Donuts为邻的物业，17年来也增值80%，显示这些商家对社区发展的趋势，眼光独到。

当被问到这样的模式是否适用于加拿大时，韩福瑞笑称，Tim Horton’s在美国还不普遍，但他也想知道Tim Horton’s在加拿大对该店周边物业价值是否有推升作用。