在加拿出售大房屋 到底需不需要缴税

经常有朋友问我：“Cheral ，我最近要出售一套房产，对于出售房产的收益，到底要不要缴税？”我的回答是：有可能要缴税。为了帮助大家理解，今天我就主要自用住宅、非主要自用住宅（主要包括度假屋，第二套自用住宅）来逐一讨论下（所有的讨论都基于纳税人是加拿大税务居民的基础之上）。

“如果要缴税，应该缴多少税？是对收益的100%缴税，还是对收益的50%缴税?”房产出售一般是按资本利得（capital gain）计算缴税。除非你当初购买房产的目的就是为了今后出售牟利，或是你的主营业务就是房地产开发，在这两种情况下，100%的收益（entire profit）都需要缴税。如果你出售的是你的非主要自用住宅、度假屋、出租屋，只有50%的资本利得（capital gain）需要缴税，而对于主要自用住宅来说，一般情况下是不用缴税的。

主要自用住宅（principal residence）

加拿大税法规定，一对夫妻在某一年度，在全世界范围内只能指定一套自用住宅为主要自用住宅。这里说的住宅可以是别墅、公寓、度假屋、移动屋、拖车甚至是船只。举例来说，如果你和配偶在温哥华、上海和北京各有一套自用住宅，而你们一直指定温哥华这套为主要自用住宅。将来你将温哥华这套住宅出售，所产生的资本利得将不用缴税。

聪明的读者一定会问，该选哪一套房产为主要自用住宅呢？笔者建议选择增值快的那套。当然实际情况往往复杂得多，如果你对此不能确定，请咨询你的会计师。会计师会帮你算出在何种情况下，你可以缴纳最少的资本利得税（taxable capital gain）。

有人又问，如果我买块地自建房屋，在建房期间我都是租房住，这种情况该怎么算？加拿大税法规定，如果你是买了块空地自建住房，那从你将房屋建好并且搬进去住的那年起才能指定这套自建房为主要自用住宅。所以将来出售在建房屋时就可能有一定的资本利得税。

度假屋或第二套自用住宅（cottage or second home）

笔者经常会被问到这样的问题：“Cheral，除了温哥华的主要自用住宅外，我在上海还有一套房产。平时爸妈住或是空着，我们夫妻一般不住，只有回上海探亲时，短住一段时间。如果我将上海的房产卖掉，要不要在加拿大缴税？”这种情况，就是我们所说的除了主要自用住宅外，在全世界范围内还有第二套（或更多套）供自己和家人亲戚使用或享用的自用住宅。比如说在海南的度假屋、在国内拥有的第二套自用住宅等。

回到刚才的问题，将上海的自用住宅卖掉，要不要向加拿大政府缴税？答案是：如果出售价格高于成本（这里的成本不一定就是当年的购房价），就要缴纳资本利得税。

举例来说，你在2008年以人民币150万购买了上海的一套商品房自住。2012年你和家人移民加拿大，移民时上海自住房的市场评估价是人民币300万。2015年你将上海的自住房以人民币500万的价格卖掉。在申报2015年个人所得税时，你需要申报相当于人民币200万（售出价格500万减去登陆当年的市场评估价300万）的资本利得。50%的资本利得（人民币100万）需要按照2015年的个人所得向加拿大政府纳税，约合加币$203,400（假设2015年平均年汇率：1人民币＝0.2034加币）。

最后，友情提示大家，2015年的报税截止日期是2016年5月2日（因为4月30日是周六）。如果不能及时报税，商品和服务退税（GST Credit）、牛奶金（CCTB）和老年金（OAS）的发放都会受到影响。