楼市现暴跌拐点？股市暴涨需北京一招

中国“十一”黄金周，中国多地对狂奔的楼市踩下刹车。9月30日至10月6日短短7天内，已有19个城市出台限购、限贷等楼市调控政策。那么，政策收紧后，名义房价何时开始调整？楼市限购了，股市一定暴涨吗？

首先，住房内生需求不如五年前。经济增速下台阶低于五年前，而人口条件方面，劳动力年龄人口占比下降，老龄人口占比不断上升（65岁以上人口占比超10%），我国已过了人口红利的最高点，住房内生需求继续下降。

其次，本轮小周期需求透支较多。自14年年末降息降准以来，成交已经连续18个月保持高景气度。与此同时，热点城市房价的快速上涨，进一步加重了居民家庭按揭贷款的还款负担。即使不出台调控政策，需求过快透支之后，成交也会自然回落。

第三，本轮调控政策打击更为精准。本轮小周期的主力需求，一方面来自本地改善型需求，一方面来自投资需求。而本轮政策收紧，在限购层面特别强调限制非本地户籍居民购房，从而打击了投资需求；在限贷层面，提高了特别是二套房的认定标准和首付比例，这将对本地改善型需求产生负面影响。

但同时他认为，部分核心城市房价短期面临调整，长期仍有向上空间，核心城市的名义房价未来仍将随着这些城市的经济总量和居民收入的增长而稳步攀升。全世界各个国家或地区的核心城市，在没有外部冲击且经济持续增长的背景下，名义房价在过去40年的时间内都是涨多跌少。同时，最新统计的世界核心城市的名义房价绝对值水平（按照最新汇率折算成美元/平米）显示，中国部分核心城市名义房价中长期来看仍有继续上行的空间。

但中国多地出台楼市限购措施，股市就会大涨吗？

据《每日经济新闻》署名为刘鸿飞的文章报道，广发策略研究陈杰郑恺曹柳龙认为，2005年以来，中国国内的房价几乎一直保持上涨趋势，而每隔三年左右会出现一次向下调整（2008年9月、2011年9月、2014年5月），但调整幅度不大（每次回调的底部都是上移的）。

国内经验显示：货币宽松周期下的房价下跌或对股市有利，但货币紧缩周期下的房价下跌并不会使资金回流股市。

未来可能导致房市资金流入股市的条件是：行政调控导致房价出现短周期下跌，且货币政策维持或者进一步宽松。

而实际上，这个条件其实是相当苛刻的。分析认为，首先，要保证这次房价下跌是短周期的下跌，而不是长周期的向下拐点，否则“负财富效应”会导致包括股市在内的所有风险资产下跌；其次，从6号周小川行长在G20财长和央行行长会议上的讲话来看，中国央行已经对房价过快上涨引起充分重视，要看到货币政策进一步宽松的可能性很低，反而有货币收紧的可能（行长原话：“随着全球经济复苏逐步正常化，中国也会对信贷增长有所控制”）。

同时，有分析认为，房价的回调存在一定的周期规律，而要用行政调控的力量来扭转周期趋势是有难度的。2005年以来，国内的房价几乎一直保持上涨趋势，而每隔三年左右会出现一次向下调整（08年9月、11年9月、14年5月），但调整幅度不大（每次回调的底部都是上移的）。

本轮地产调控也是在和周期趋势作对，因此想在短期内见效就还需要不断加大调控力度，甚至需要货币政策的配合。过去每次房价调整的“正常”时间间隔是三年，而目前距离上一轮房价调整只过了两年四个月，因此在这个时点上启动楼市调控也有点“和周期趋势作对”的意思。结合2010年楼市调控的经验，要想在短期看到效果是有难度的，除非政策高压不断加码，甚至要配合货币政策的收紧。