事关姓资姓社 土地使用权续期有法可效

浙江温州20年土地使用权的住宅用地到期的问题最近受到多方关注，它牵涉到中国未来房价走势与不动产产权等诸多问题。中国国土资源部几天前“自动续期”的表态，被舆论解读为土地使用权获得解决的信号。但实际情况并非如此。在土地使用权续期的问题上，不光涉及经济问题与利益分配问题，更隐藏着政治上“姓资姓社”的问题。而快要见到曙光的农村土地改革为土地使用权续期的破局提供了很有价值的参考。

对于温州部分住宅用地使用权到期，国土资源部的表态是：不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

这样的解释虽然在很大程度上消解了人们对于产权价值缩水的担忧，但从温州当地有人取消房屋买卖合同的实际情况来看，国土资源部的表态其实只是解决了相关房产过户问题，可围绕在土地使用权续期上的是否免费续期等实质性问题，并没有去触及。

有分析认为，国土部门的最新表态，也仅仅是在不触及现行法律的前提下，执行层面做了一定的变通。要想土地使用权续期的问题真正解决，还需要依靠修法。

现行的法律不是对此没有说法，而是做了模糊处理。中国国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定居住用地最高使用年限为70年。而《物权法》第一百四十九条对于土地使用权到期问题的表述是，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

也就是说，《物权法》回避了“土地使用权续期是否收费”这个最为核心的问题。表面上，这个问题关系到不动产所有者的权益与地方政府的财政收入，是一个既得利益群体财富再分配的问题，但其中隐藏着的深层次问题是，如果续期免费，可能面临的最大争议就是土地的公有制属性无限趋于弱化，在实质上几乎等同于私有。

生产资料公有还是私有，特别是土地公有还是私有，是区分“姓资姓社”的最重要标志之一。土地使用权续期是否收费，实际上更是一个政治问题。

这也就是为什么《物权法》的立法者绕开了这个问题——整部法律要想获得通过，面临的阻力太多，所以只能“让后人用智慧去解决”。从“一国两制”到医疗改革，中国很多法律或者制度的安排，都采取了“以时间换空间”的战术。

就目前而言，温州遇到的问题还属个案，中国大陆大量的房产土地使用权70年到期的问题，可能还要在一二十年之后，才会集中爆发。11月27日中国国务院发布《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

可关键在于，“研究”意味着尚无时间表出炉。在中国房价日益高企的背景下，土地使用权续期的问题继续拖下去，如何能给人“良好和稳定的预期”？

在这种情况下，12月25日召开的第十二届中国人大常委会第二十五次会议就变得格外有看点。根据陆媒的报道，土地管理法修改已列入十二届全国人大常委会立法规划，“农村土地与国有土地不能同等入市、同权同价的问题有望得到解决”，目前国土资源部已形成了土地管理法修正案草案初稿。

有评论称，这意味着农村土地改革所涉及的同地同权问题有望获得法律的正式认可，在另一个层面也预示着新一轮土地制度改革已经在制度层面正式启动，且距离果实落地为时不远。

中国的改革一向会经历“改革试点——立（修）法——制度落实”的过程，而农村土地改革与土地使用权续期问题之间，存在着内生性的关联。有分析人士将近些年来农村土地改革的特点总结为：不争论“名分”，重在坐实农民的土地权利；不设总体改革方案，而是谨慎试点，分步推进。

而这对于解决土地使用权续期的问题，具有同样的启示：一方面要延续邓小平“黑猫白猫”的“不争论策略”，放下历史包袱，坐实公民的土地权利，建构稳定预期；另一方面也要拆解流程、步步为营，通过技术性的制度设计，绕开“雷区”。