戒除土地财政瘾 上海输不起的楼市豪赌

北京时间7月7日，上海市政府正式出台《住房发展十三五规划》。根据《规划》内容，在十三五期间，上海市政府将加快城镇新房供应套数，其中新增住房供应面积将突破12,750万平方米，总计套数上看170万套，预料将比“十二五”期间增加60%左右。

在积极缓解供需失衡压力的同时，上海市也将积极推动购租并重的住房体系建设，这被视为是戒除土地财政上瘾（电视剧）的重要信号。在当前中国土地政策下，地方政府成为楼价上涨最大的受益者，但面对无以为继的土地财政，中共高层已感受到过度依赖土地财政的风险。作为中国楼市的领先指标，上海推行的楼市长效机制，各方都在密切关注。

上海市政府出台的“十三五”规划预料将改变当前房屋供需失衡问题（图源：VCG）

先治标再治本

2016年底，中共高层在中央经济工作会议会后声明中明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。这番话被市场解读为中共高层已就直接干预楼市，抑制房价持续非理性上涨达成共识。市场认为，中国政府的态度已日渐明朗。

首先，中国的楼价居高不下问题在于货币超额发行。自2008年金融危机以来，为避免泡沫破灭所引发的金融体系系统性失灵，全球各主要央行不约而同地通过超发货币来维持市场信心。这项后坐力极强的举措虽巩固了市场信心，但资本不受约束的后果也导致资本市场泡沫化。作为过去十年间全球经济增速最快的主要国家，中国也顺势成为全球资本汇集的首要目的地。

为了抑制资本过剩的后果，中共高层已就紧缩货币供给达成共识。在今年两会期间的《政府工作报告》中，中国总理李克强明确表示将改采中性稳健的货币政策，并将广义货币供给增量控制在12%。随后，中国央行高层相继表态，先是周小川表示全球宽松的货币环境已已迎来拐点；此外，央行副行长易纲则表示：“降杠杆的首要任务是稳杠杆”。这一系列的表态都意味着中国政府在货币面的调控已“箭在弦上”。

到了4月6日，中国住建部同国土资源部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，这是有关部门面对建筑用地结构性供需失衡所下发的首个全国性楼市调控文件。

在文件中首次以指标形式就土地供应量进行管理，当中明确指出：对消化周期在36个月以上的，要停止供地；18至36个月的，要减少供地；6至12个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要增加供地，还要加快供地节奏。

在供给面持续放宽的同时，中国政府也积极通过一系列限购措施对“虚假刚需”进行限制。这一系列从供给、需求面下手的调控措施也成功抑制住楼市非理性上涨势头。据了解，长期以来引领中国楼价走势的一线城市房价已进入冻结阶段。这被市场解读为楼价预期转趋合理的前兆。

长效机制呼之欲出

在去年底的中央经济工作会议上，中共中央首次提出：“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。一般预料，中国政府在重手调节房市的同时也积极加快制度体系以完善所谓的长效预期机制。

除了从金融、土地供给着手外，面对市场弥漫的炒房风气，中国政府正考虑出台“房产税”政策来提高炒房成本。近日，有消息指出，中国政府已就具体的房产税实施办法展开研拟，预计在不久的未来，房产税将分时间批次、分具体方案逐步落地、区别执行。

一直以来，持有成本偏低导致楼市成为炒家扎堆聚积的价格洼地，也因此出现了所谓“中国式囤房”。在中国政府积极推动税改的大背景下，房产税的出台已从最早倡议时的要不要办变成为何时办。

据推测，中共中央最快将在2019年完成房产税立法程序，在加强地方直接税的税改原则下，房产税已被地方政府视为补充财源，让税费分配转趋合理的重要因素。

可以预期的是，从资金、土地两个切入点着手，针对资源配置失衡所引发的涨价预期已获得有效缓解。而作为中国楼价走势领先指标的北京、上海已不约而同地就楼市长期预期走势展开深度调节。

可以预期的是，在房价增长天花板浮现，持有成本逐渐上升之际，市场对于未来走势将持续回归理性。对中国政府而言，下一步调控措施将是如何让居高思危的市场有序退场，避免发生踩踏事件。这恐怕才是楼市调控最关键的一步。