万达并购三国杀 剧情陡转背后的逻辑

一波三折，剧情陡转。万达并购案原本只是融创、万达“两个人的蜜月”，却在半路加入个富力，突变成“三个人的交易”。这起637亿元（约合94亿美元）堪称“惊世大交易”的中国地产史上最大规模并购案终于敲定。

而且，这场世纪大买卖交易之外，暗流涌动，中共经济会议召开，融创企业债撤回，风传银行排查万达、融创贷款情况，中共官媒吹风，关注房地产、酒店、影视、娱乐业、体育俱乐部等领域非理性对外投资，这个业务范围相当精准的与万达的行业布局吻合，一时间颇有风暴将至的感觉。

有人认为，万达“卖身”，融创接盘，是为了迎合“政治方向”。而且，这场交易或许只是一个开始。未来万达可能还会继续开启售卖业务的节奏。一些重资产模式的万达广场将最有可能成为下一个售卖标的物。

万达并购案剧情陡转

为什么说是一波三折？因为先有传闻说万达、复兴等民营企业的海外投资遭到中国监管层的注意，导致A股和港股相关上市公司股价出现异常波动；随后便传出万达与融创之间的巨额交易，其中还牵扯到乐视这块烫手的山芋。牵扯各方本身就具“实力”，现在有冒出个富力。

在经历股债双杀之后，原来试图以632亿元（1人民币元=0.1478美元）接盘万达资产包的融创不得不后退一步。7月19日下午5时30分，在连续两次推迟会议时间后，融创、万达、富力三方终于正式签约。万达商业将北京万达嘉华等77个酒店，以199.06亿元（1人民币元=0.1478美元）的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目等13个文旅项目91%股权，以438.44亿元的价格转让给融创，两项交易总金额637.5亿元。

更加戏剧性的是，签约仪式不但推迟而且现场更是出现两次更换背景板的罗生门事件。此外，签约仪式开始前，又有媒体称，会议室里传出摔玻璃杯的声音，争吵很激烈。发布会正式开始后，王健林特意就“小会议室内传来争吵和摔杯声”回应，称这是媒体的谣言，他们当时在谈笑风生。还表示之所以一再推迟会议是因为打印机耽误时间，一直等文件签字。

新交易方案，富力199.06亿元收购万达77家酒店，这一价格比给融创的要便宜至少136亿。此前融创收76家酒店要花335.95亿；13个文旅城，上原方案是融创295.75亿收购，新方案变成了438.44亿，这比之前宣布的价格提高了142亿多。融创貌似代价沉重。两项交易总金额637.5亿元，比之前的多了5.8亿元。

对此王健林特意指出：此次融创不收购万达酒店物业并增加文旅城的收购金额，整体交易对融创还是划算。因为融创无需通过万达借款就可完成交易，使交易过程简化。

其实，对于万达，外界一直质疑万达的资产负债率较高，万达卖给融创项目得到的资金，明确一部分归还银行贷款，降低资产负债率。一方面降低了高杠杆风险，另一方面又给上市备足条件。

而且，未来几年，房地产行业利润率降低，财务负担的影响力会凸显。万达选择退出房地产，就是实用的策略。在地产投资上，除了万达，李嘉诚走了，王石急流勇退，潘石屹也变卖家当，落袋为安了。 记得2015年9月,中共党媒新华社旗下瞭望智库曾发出一篇檄文：别让李嘉诚跑了，此文一出,舆论炸锅。如今万达并购案被怀疑这是王健林“要跑”的前兆。

融创加价 意在何为

商业的逻辑，需要一层一层抽丝剥茧，对于堪称“惊世大交易”绝不是表面看上去的那么简单。最令人不解的是，融创此次加价收购。

中国政府加强监管，万达六个境外项目被国有银行停贷（图源：Reuters）

据了解，这次收购对融创来说，最重要的是为地产业务增加了销售业态。这次收购万达资产，最为打动融创的，依然是资产包中的非自持部分——那些占比超84%的可销售型物业。

也有分析认为，新方案现金支付压力比之前的方案更大。对于融创而言，其实可以理解为，把从万达接过来的酒店资产包再6折大甩卖给富力，那这样就真的说明融创真没钱了，只能先啃下来，再拆开卖。

而且，融创中国董事局主席孙宏斌在发言时也表示，此次调整，对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性，降低了我们负债水平，同时我们也承担了原酒店交易对价的折让部分，对于我们和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价。

不过，此前受到多方质疑的孙宏斌当日也尽可能正面表态。“我们也会继续控制好负债率，管理好我们的现金流，让融创的运营和发展保持健康良好状态。”

他表示，融创在上半年的销售业绩为1,100多亿，截至2017年6月30日账面有900多亿现金，下半年7月份回款会超过200亿，其他月份回款都会超过300亿元，全年将有超过3000亿的销售额，拥有充足的现金流。

王健林则表示，通过此次转让，可使融创收入和利润大涨，两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。

富力“神来一笔”

富力介入交易中来，拿下酒店资产，堪称为万达、融创解忧。实际上，富力并不是第一次出现在万达的合作清单上。 早在2016年12月19日，万达商业曾与富力签订战略合作。

据《财经》报道，当时的合作，富力的初衷在于，借万达广场这一项目配套，继续在二三四线拿地拓展。 但此番收购万达酒店与以往不同。富力在酒店领域拓展已久。目前已在中国25个城市拥有众多高端酒店。

富力的酒店管理多由专业酒店集团运营，富力仅对其进行投资建设与分享收益。不过富力在酒店领域发展一直不激进，像这样大手笔的收购之前从没有发生过。也有认为，富力的介入对万达和融创无疑都是好消息。这起交易是“对的时间遇到对的人。”