恍然大悟：加拿大统计局数字严重低估外国买家

据betterdwelling.com报道，多伦多房地产的外国买家仍在兴风作浪。加拿大统计局（StatsCan）虽然确定了外国买家在多伦多大都会区（CMA）到底占了多少房子。但从很多方面无法体现非居民所有权的真实情况。

统计局的结论是，非居民只拥有少数房产。然而，如果单看非居民拥有新屋的比例，我们能看到了一个有趣的集中现象。在新屋所有权里，非居民占有的数量是占总住房量的三倍。

根据加拿大统计局，非居民房主占总房主数量的比例很小。非居民拥有45,277套住房，仅占大多伦多住房存量的2.63％。大多数在多伦多市，其中29,091套房屋（3.86％）由非居民拥有。城市里的集中度最高，越往外围这个数字越来越小。

郊区里，非居民所有权比例在列治文山、万锦和奥克维尔最高。列治文山的非居民拥有1,768套住房，占该市住宅的2.87％。万锦紧随其后，非居民拥有2,746套房屋，约占该地区所有房屋的2.71％。奥克维尔排第三，非居民拥有1,378套住宅，占该地区2.19％。有人认为加拿大统计局的数字最权威，但这不是人们想知道的。人们想知道的是，有多少新住房存量给非居民了。

房屋建设期，非居民在大多伦多拥有房屋的比例

在经济大萧条之前，非居民所有权占比很小，不成气候。然而，在2016年至2017年之间，单看新建房屋的拥有比例，就呈现出截然不同的图景。

多伦多CMA的非居民在2016年至2017年期间拥有674套房子，占该期间建成住房的5.17％。多伦多市有其中508套，相当于该时期建造住房的高达9.17％。是的，比率几乎增加了三倍。

这种趋势也延伸到郊区，尤其是皮克灵、万锦和列治文山。皮克灵虽然只有5套房子被非居民买去，但占新建房屋的6.25％。

万锦2016年至2017年建造的房屋中，有633套住房为非居民拥有，占总数的5.59％。列治文山有17所房屋被非居民买家购买，占该期间建造房屋的比例为4.67％。

大多伦多2016年至2017年建成的住宅中由非居民拥有的数量。

现在我们对外国投资对住房存量的影响有了更好的了解。非居民所有权的总体水平在多伦多很有意思，从统计数据来看不是很多。但大多数人都想知道为什么供应的增加似乎并没有影响价格。

当然，在20世纪80年代后期购买房屋的一批非居民所有者不会对此产生任何影响。但是，出于规模化销售的目的，现在的非居民购房会有很大影响。

有两个因素使得统计局的数据对于获取当前市场的真实情况并非完全有用——时机和预售情况。

统计局的数据仅关注截至2017年第二季度的房屋所有权，因此中国新一轮资本控制的影响体现不出来。由于从中国大陆转移资本出来变得更加困难，这一比率可能会下降。

更重要的是，没有关于预售情况的信息，实际上很多房屋在海外大量销售。由于是在建筑物完工之前，预售无法纳入非居民拥有量的统计，因此未算作非居民所有权。

预建（Pre-construction）有时被用作衍生品市场，目的是确保资产价格，基本不用预付现金。这些预售通常在注册之前就完成了，无法统计到任何级别的“所有权”里。因此，所有权数字大大低估了外国资金的影响。