这份政府替代数据警告：美12月房市已严重恶化

美国政府关门导致商务部统计的官方新屋销售数据延迟发布，素来较为准确的行业机构JBRC发现，12月美国新屋销售或同比下跌18%，11月也是双位数跌幅19%，房贷利率走高和房价过高令美国热点楼市持续降温。

美国联邦政府部门即将结束第21天，并创造历史最长纪录。在此期间，美国商务部关闭了人口普查局和经济分析局，令11月和12月的美国住房销售数据延迟发布。

分析师和经济学家们开始将目光转向“替代性数据”，例如位于加州的住房研究和分析机构JBRC在周五发布了12月的新屋销售统计，进一步验证了美国房市、特别是以前的火热市场正在降温。

据JBRC统计，12月美国新屋销售或同比下跌18%，惨烈程度与11月的同比深跌19%不相上下。

JBRC参考了373个当地建筑商参与的市场排名，涵盖了至少3500个新建的住宅小区，约占美国官方统计新屋销售范围的16%。财经媒体CNBC表示，JBRC的数据基本与政府数据紧密贴合。

该机构CEO John Burns表示，住宅抵押贷款从2018年秋天开始快速抬升，外加房价在过去两年大幅走高，进一步令美国楼市承压：

“我认为超过4.5%的房贷利率都对楼市不利。房价过高叠加利率走高，加重了入门级首次买家的失望情绪，因为他们越来越买不起房。想换房的有房一族也不敢轻举妄动，因为他们当年的房贷利率比现在低得多。”

JBRC的统计还显示，去年底美国加州的新屋销售跌幅最深，当地价格在美国也属于最高之列。12月北加的新屋销售同比下跌了40%，南加同比下跌了49%；而房价向来更便宜的美国中西部地区，当月新屋销售同比下跌了5%。

大约1/4的问卷受访建筑商表示当月进行了降价，可能有助于西雅图和俄勒冈州等西北部地区的新屋销售，但各档买家的取消签约率也同比提升了。

12月，入门级首次买家取消新屋购买签约的比例最高，为18%，换房的升级买家取消比例为14%；高档住宅买家取消比例为11%，但他们的取消率高于2017年，Burns认为，可能是由于去年底美股深跌打击了高端买家的情绪。

虽然没有官方数据作为参考，财经媒体CNBC尝试从美国大型住宅建筑商的最新财报中寻找证据，结果发现与JBRC得出楼市放缓的结论相符：

美国莱纳房屋公司Lennar的董事长Stuart Miller表示，从去年三季度开始，房价高涨多年，结合利率走高推升房贷利率，造成了楼市剧烈震动。

美国最大的高档住宅建筑商Toll Brothers季报显示，加州订单在2018年四季度同比下跌39%，符合JBRC的统计趋势。其CEO Douglas Yearley表示，11月见证了美国楼市进一步走软，主要由于利率抬升，以及此前有关楼市放缓的报道影响了购买情绪。类似的消费者行为变化在2013年晚期也曾出现，当时快速抬升的利率临时影响了买房需求。

不过JBRC的统计和各大型住宅建筑商的财报都显示出，美国对住房的需求依旧保持高涨。主要新屋建筑商都汇报了12月参观样板房的买家客流量上涨，主要由于12月时美国按揭利率从5%的高位下降。不过11月和12月整体的买家客流量呈下滑趋势，房贷利率下降没有刺激需求显著复苏。

华尔街见闻曾提到，美国政府去年11月底发布的数据显示，10月新屋销售年化总数为54.4万户，环比下跌8.9%，不及市场预期的环比上涨4%；同比大跌12%，创2011年4月以来最大同比跌幅。美国新屋销售已经连续第七个月低于市场预期。全美房屋建筑商协会（NAHB）的统计也显示，11月美国住宅建筑商信心大跌8个点至60，创2016年8月以来新低。NAHB主席Randy Noel称，“对利率和房价上涨的担忧，令新屋需求出现停滞。”

虽然12月下旬发布的美国11月新屋开工终止两连跌、营建许可环比大增，但11月新增的住宅几乎都是公寓，独栋住宅的数量下降。路透社评论称，独栋房屋建设跌至一年半新低，暗示楼市疲弱加剧，可能波及更广泛的经济领域，预计第四季度住房建设投资将再次下降。