回顾2019，影响墨尔本房市的重要事件

时间过得飞快，一转眼2020年马上就要到了。

近期很多同行们都发表了对2020年房市的见解。我也想来说说我个人的一些观点，尽量客观地分析下澳洲房地产市场，欢迎大家讨论补充！

在我登陆澳洲的2008年到现在，墨尔本已经发生了三次房地产震荡了，但是每次震荡以后，市场还是往上走的，无论是价格还是成交量。

澳洲房价每年增长率（%）

澳洲首府城市拍卖清空率（%）

很多人都知道，房地产市场的长期发展，主要看人口。

墨尔本的人口始终保持着快速的增长。无论是海外移民，留学生，就连澳洲本地人也从其他城市迁移至墨尔本生活工作。

澳洲统计局的官方数字预测，澳洲人口在未来10年可能突破3000万大关，2066年人口达到4200万。20年内，墨尔本将取代悉尼成为澳洲最大的城市，2066年达到1200万人口。

墨尔本更是连续7年获得全世界最佳宜居城市称号，虽然这两年墨尔本被维也纳夺走桂冠，变成了第二名。但是也客观地说明了墨尔本这座城市为什么会吸引那么多人前来定居。

墨尔本一直在尝试超越悉尼，成为澳洲真正的第一大城市。不管是基础建设还是人口引进，我们都能看到维州政府为此做出的一系列努力。

要成为老大，当然光喊口号是没有用的，还是要实际行动！好在墨尔本政府确实在坚持实行人口引进政策。所以，除了一开始说的房地产市场“长期看人口”外，墨尔本也正好符合“中期看政策”这条规律。

今天我们主要来说说两件正在发生的事，也是改变2019年房地产市场的历史性事件。

1. 一降再降的利息

来源：https://www.rba.gov.au/statistics/cash-rate/

今年的 6月开始，澳储行连续降息 25%，上一次降息还是 2016 年的 8 月，短短半年时间，从 1.5%迅速降到 0.75%，也成为了澳洲有史以来最低利率。

这是一个历史性的时刻，我们正好处在这个时刻。历史性的大事件，总是会伴随着毁灭，当然也会带来机遇。有人欢喜，有人愁。

我不是金融专家，说不了专业的词。用自己的话来说就是降息了，国家希望大家不要把钱存银行，拿出来花，刺激消费，增加市场活力。

降息，也跟着降了贷款利息，所以现在贷款利息从一年前的接近5%，到现在最低可低于3%。

澳洲这次的大幅度降息，无论是澳洲人，还是全世界各个地方的投资客都在关注。很多海外投资媒体也多次提到，尤其是米匡投资，更是大力推荐过澳洲的房地产投资前景。

2.租不如买

墨尔本这个现象的出现也是一个历史性的事件。（我说的是投资性物业，不是自住型物业哦）

主要的形成原因是由于墨尔本繁华地区的人口的大量涌入，而房价低迷并且房屋的供应量降低。这三个缺一不可的原因同时间段出现造就了在墨尔本地产市场个租不如买的这个现象。这个现象出现的时间段将会稍纵即逝。

目前墨尔本大市区范围内的一房公寓，基本上长租租金在$500一周也就是月租金$2,100澳币。

而目前这样的一个公寓含税总价在45-50万澳币之间。假设贷款额为总价的80%，则贷款额为36万澳币左右，目前的贷款利率下每月需要的还款额1,719澳币，月租金能超出还款额400澳币左右。也就是每年能为投资者带来将近5,000澳币的正现金流

这样的现象是房地产发展的必经之路，大多数城市经历过这样的拐点之后，会发生什么？

按照我的经验，接下来房价就会上涨，因为很多投资者都看到了这样的机会。买的人多了，市场供需关系就改变了，任何产品一旦供不应求，价格自然就会上涨。

2008年前，墨尔本到处是30多万的公寓

2018年前，墨尔本到处是40多万的公寓

2019年后，就我最近拿到的公寓新项目价目表，40万的公寓都是屈指可数了。

事实就是，到了2023年如果海外投资客想在墨尔本投资物业，新建公寓的入场价格就是50万起，还不含税。

那么有人肯定会说，新建公寓和二手公寓的价格不同啊。没有错，这确实是俩个非常不同的市场，但是当未来新建公寓的底价涨到50万的时候，二手公寓的价格还会原地不动吗？