恒大算术题：43亿现金撬动1300亿战投

距离公布与深深房（000029.SZ）重组事项终止半个月后，恒大等来了一则好消息。这一次，许家印的朋友圈又多了两家广东国资企业。

11 月 22 日，中国恒大（03333.HK）公告披露了恒大地产最新战投情况：恒大地产 1300 亿战略投资者中，1257 亿战略投资者已签订补充协议转为普通股，其中 863 亿战略投资者此前已签订协议继续持有，394 亿战略投资者已签订补充协议；剩余 43 亿权益战略投资者的本金已由恒大现金支付后回购。

其中，在已签订补充协议的 394 亿战投资金中，200 亿权益由深圳市人才安居集团有限公司持有，100 亿权益由广州市城投投资有限公司持有，另外 94 亿权益由深业集团有限公司及其他原战略投资者继续持有。

在 11 月 8 日的公告，恒大存在不确定性的战投就有 80 亿，当中包括：50 亿战略投资者由于涉及其自身大股东的资产重组，正在商谈；剩余 30 亿战略投资者的本金本集团已支付，即将回购。

半个月过去了，恒大最终只用了 43 亿现金回购，顺利解决了这次 1300 亿的战投危机。

恒大的最新公告中并没有详细披露转让了 300 亿权益的原战投方是谁，但可以确定的是，接盘的两方均属于广州、深圳国资企业。深圳人才安居集团作为深圳市大型国有企业，专注于公共住房投资建设和运营管理，由深圳国资委 100% 控股持有。

此外，广州城投投资则是广州市大型国有企业，专注于城市基础设施投融资、建设、运营和管理。该公司由广州市城市建设投资集团有限公司、广州产业投资基金管理有限公司分别持有 80%、20% 股权，实际控制人为广州国资委，最终收益股份 100%。

值得一提的是，根据山东高速（600350. SH）同于 11 月 22 日发布的公告，在深圳人才安居集团接盘的 200 亿权益中，或就包括了山东高速转让的 50 亿权益。

公告披露，山东高速旗下畅赢金程与深圳人才安居集团及恒大地产签署《关于恒大地产集团有限公司的股权转让协议》和《股权质押合同》，据此，深圳人才安居集团以 50 亿元对价受让畅赢金程持有的恒大地产 1.1759% 股权。

据了解，深圳人才安居集团将在协议签订 12 个月内，分 3 次支付股权转让款，其中 15 亿元已于 2020 年 11 月 20 日支付，15 亿元于协议签订后 6 个月内支付，20 亿元于协议签订后 12 个月内支付。

山东高速是除凯隆置业之外，持有恒大地产权益最多的企业。2016 年 9 月 14 日，备受关注的恒大与深深房重大资产重组事件，以深深房的停牌开启。中国恒大两间附属公司凯隆置业、恒大地产与深深房及深圳市投资控股有限公司订立合作协议。

据此，深深房以发行人民币普通股或支付现金的方式购买凯隆置业持有的恒大地产 100% 股权，从而使凯隆置业成为深深房的控股股东。若重组成功，中国恒大房地产业务得以在 A 股市场进行上市。

为推动重组计划，满足 A 股上市对公司负债率的要求，恒大随后三次引入战投资金合计 1300 亿。其中，2016 年底的第一轮引战中，恒大引入了中信、广田、华建、中融等 8 家企业，募集资金 305 亿元。

2017 年 6 月及 11 月，恒大还先后启动了第二批、第三批引战动作，两次分别引入 13 家、6 家战略投资者，募集资金分别为 395 亿元以及 600 亿元。

这当中，山东高速于恒大地产的第一轮、第三轮引战中分别投入 30 亿元、200 亿元，两次投入战投资金合计 230 亿，持股比例也上升至 5.6652%，成为所有战略投资者中持有恒大地产权益最高的企业；此外，苏宁则以 200 亿投资金额位居第二。

今年 9 月中，曾有知情人士透露，苏宁相关人士在投资者会议上表示，若到 2021 年 1 月恒大地产不能如期在境内重组上市，苏宁计划行使相关条款，要求拿回 200 亿元战略投资资金。此外，据彭博 10 月 14 日消息，山东高速亦可能坚持到期退出。

在最新公告深圳人才安居集团和广州城投投资的接盘中，是否还包括山东高速和苏宁上述的巨额权益，目前不得而知。

随着补充协议的签订完成，凯隆置业持有的恒大地产权益被进一步摊薄。据了解，2016、2017 年先后三次引入战略投资者后，凯隆置业在恒大地产的持股比例降至 63.4551%，战略投资者的持股则为 36.5449%。

中国恒大在 11 月 22 日的公告中披露，一系列协议签署后，战略投资者合计持有的恒大地产权益为 40%，凯隆置业持有的恒大地产权益摊薄为 60%。相关战略投资者的持股权益上升了 3.4551%。

事实上，在分三批引入战略投资资金之时，恒大与战略投资者签署的协议就存在类似于对赌的回购或补偿方案。

即若恒大地产最终未能上市成功，凯隆置业须以原有投资成本回购相关投资者所持有的恒大地产股权；或凯隆置业向相关投资者以持有的恒大地产股权作为补偿，比例为相关投资者在补偿前持有恒大地产股份的 50%。

或许通过深圳控股（00604. HK）披露的一份公告，外界能窥见其中的端倪。

恒大地产战略投资者最新情况披露后，11 月 23 日早间，深圳控股称，2020 年 11 月 22 日，子公司深圳市深业深恒投资有限公司（简称 深业投资 ）与凯隆置业、恒大地产及许先生订立第五份补充投资协议。

鉴于恒大与深深房重组事项于原上市最后日期前终止，订约方已同意深业投资继续持有恒大地产股权。而根据第五份补充投资协议，深业投资将持有恒大地产股权比例为 2.6439%。

深业投资前称为马鞍山市茂文科技工业园有限公司（简称 茂文科技 ），在 2017 年 6 月恒大地产引入的第二批战略投资者中，茂文科技投入 55 亿元。随后随着恒大地产三轮引战完成，茂文科技持有的恒大地产股份为 1.7626%。

根据最新公告，深业投资持有的恒大地产权益上升了 0.8813%。也就是说，深业投资选择了对赌协议中的第二条，即选择继续持有恒大地产权益，凯隆置业则按协议规定的股权比例无偿补偿予深业投资。

恒大在公告中称，在已签订补充协议的 394 亿战投资金中，有 94 亿权益由深业集团有限公司及其他原战略投资者继续持有。可以确定的是，作为继续持有恒大地产权益的 回报 ，这些战略投资者或多或少获得了凯隆置业的权益补偿。这很好解释了为何凯隆置业的持股被摊薄，而相关战略投资者的持股有所上升。