香港房价高企 闹市却有大量土地无法开发

香港楼价之高全球知名，最近有研究报告指出，本港楼价在过去15年升了4倍。业主如果按年龄段计，年轻人仅占7.6%。后生仔女平均要等到44岁，才有能力成为有楼一族，成为全球最难跻身“有产阶级”的新世代。

香港寸土寸金，要解决房屋问题殊不容易。正所谓“没有面粉，哪有面包”，关于如何增加土地供应，谈得最多的是填海，笔者留意到最近有公众再把目光投向祖堂地。

根据政府的资料，全港约有7,300个祖堂，持有约2,400公顷土地，座落在客家原住民最为密集的新界，面积比规划中的“明日大屿”还要大。

何谓祖堂地？按照特区政府网站的解说，俗称“阿公地”，泛指由传统组织（例如家族或堂）而非个人拥有的新界乡村土地。新界原居民（1898年之前已定居香港）乡村的祠堂、庙宇及墓地，也有许多渔塘、果林、农地等属于祖堂地。

在香港的百年历史语境下，“祖”往往是指以姓氏为宗族的开村立基者。其创下的基业，包括屋宇及田土，由男性嫡系子孙相传。“祖”的称谓前通常贯以人名，又以“太公”、“太太公”见其传承辈份。

客家人是最为注重和敬畏土地的族群之一。这从山野、田垄、溪流，随处有客家人拜祭“土地伯公”可见一斑。中国人皆重视家庭与血缘关系，又以客家人为什，围龙屋的生成就是佐证。沙田的曾大屋，由同出一脉的宗族聚居，在不同的岁月中形成三、四、五代同堂。上百人所组成的大家庭，在结构上俨然是自给的小型社会，对内形成井然有序的伦理关系，对外宣扬家声，共御外侮。

笔者在台湾美浓，亦曾体验传统客家祖堂的宗族观念。兄弟大多不分家，家族人口增加，就在前堂后方加盖横屋，逐渐发展出伙房建筑阵式。“厅下”奉祀祖宗，地位尊崇。厢房为祖父母的起居室，第二、三代、四代子孙住在两旁俗称“护龙”的横屋，依次向外排开成梯田状，象征着家族开枝散叶及伦理秩序。

祖堂地的形成，与客家人重视宗族的理念一脉相承。祖先们选择了在一片土地上立村开基，考虑到家族繁衍生息之福址，不把全部土地悉数分摊给子嗣，而是以祖堂名义限制后人不得出售族产，正是希望子孙们能够守护这片土地，这是最原始质朴的“土地共享”理念。

此举可以让失去土地的后代不至于无田可耕。田租收入还可用来办学，让子孙有机会受教育，或用作支持祖堂运作开支或族人福利。“太公分猪肉”之传统说法，想必起源于这种安排。

毕竟，在小农经济时代，宗族要薪火相传，永续发展，自给自足至为重要。但传统观念及做法，难免与现代社会发展相悖离。农耕时代的宗族大致上都缺乏庞大资金，亦缺乏工商时代的管理思维，拥有的土地资源不能做到物尽其用。

在香港，出售祖堂地的门槛甚高，收地困难大致有三点：原居民不接受收地赔偿价；业权人移居欧美或东南亚难于集齐授权书；民政事务局专员照本宣科，只有所有持分者签署同意下才会发出同意书。

由此可见，香港并非没有土地，新界广袤的土地数十年来一直在“晒太阳”，这实在是一个悖论，一大讽刺。换句话说，面粉摆在面前，却不能用来制作面包和蛋糕。有鉴于此，乡议局和民政事务总署曾于2019年成立工作小组，研究如何理顺祖堂地的出售和发展，以解决香港的用地之需。但成效如何，公众有目共睹。

应该说，政府过往对祖堂地交易持消极态度，出发点是好的。祖堂地原本的想法就是不卖。政府乐于看到村民通过传统的宗族规例自力更生，不必遇有困难就向政府伸手。

但从香港的整体利益出发，确实应该从速研判各方持份者都能接受的机制，譬如让民政事务局协助各个祖堂成立家族基金，让宝贵的土地资源进入市场流通，彻底走出房屋供应短缺的困局。