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中国房市价量双跌 短期复苏力道疲软

尽管中国央行透过下调利率和银行的存款准备金率来释出资金,拉抬楼市和股市,但根据两份最新的房市统计数据,中国房地产市场仍然持续衰退,不仅价量双跌,复苏力道更是疲软。对此,观察人士指出,过去1年来,中国官方祭出监管大旗,整顿各行各业的营运秩序,导致景气低迷,包括恒大集团在内的地产龙头也爆发债务危机,濒临破产,严重冲击到民众的生计,老百姓不敢消费的后果就是购买力急速下降,房市价量双跌是必然结果。

根据中国地产咨询机构克而瑞(CRIC)研究中心2月1日发布的报告显示,中国29个重点城市今年1月的整体成交量为1429万平方米,较去年同期锐减46%。其中,北京、上海、广州及深圳等四座一线城市的总成交量为285万平方米,比去年同期降幅达38%。至于二、三线城市,总成交量达1143万平方米,年减47%,也是几近腰斩。

中国房市价量双双惨跌

另外,在香港注册、整合中国多个房地产指数系统的中国指数研究院近日也发布数据显示,中国100座城市1月的新房均价为每平方米1.6万人民币(约2518美元),连续3个月走跌。其中,贵阳、昆明、北海、哈尔滨、南宁、南昌、烟台等13座城市,无论是新房还是二手房,连3个月“三连跌”。

对此,位于台北的台湾经济研究院产经数据库总监刘佩真表示,中国房市价量双跌,主要和中国所祭出的各类调控措施有关,如限购、限售和限贷等,这些打房力道又大又猛,从消费端让炒房热潮急速冷却。其次,中国国家主席习近平提出“共同富裕”,从产业端打击垄断型民企或富商,以及监管机构祭出“三道红线”,要求过度扩张的地产开发商必须尽速恢复财务健全度,再加上,美中两强的贸易与科技战持续延烧,都影响到中国整体的经济发展及房市。

三道红线指的是中国监管部门对地产业划出的三道指标,分别是“扣除预收款后的资产负债率大于70%”、“净负债率大于100%”和“现金短债比小于1”,一旦超过就踩到“红线”,被划归为“红档”的民企必须尽快“降档”,也就是下调负债率。一般分析认为,这三道红线就是恒大近期爆发债务违约危机和信贷紧缩的原因之一。

刘佩真告诉美国之音:“民主国家比较偏向市场机制去做调整。中国房市的政策,不管是收紧或者是松绑,它的频率明显比民主国家来得高,而且它(中国)的调控政策上,有时候紧缩的话,会是比较明显的,对于民众的居住权利,可能就没有考虑到那么多。”

刘佩真表示,中国房市于去年下半年开始低迷,尽管央行在去年7月和12月两度下调银行的存款准备金率,以释出资金拉抬楼市和股市等,还表态要将房地产业导向“良性循环”,并于降准后,再于今年1月出手降息,放宽银根,但除了对股市产生短暂刺激外,房地产市场受到疫情和全球经济衰退等大环境的拖累,依旧萧条。

刘佩真说:“现在全球还是没有办法完全消除新冠病毒肺炎疫情这个变数,还有美中两强的贸易或者是科技战也使得部分中国行业发展跟就业的情况,比较不如预期,这些都会影响到居民的收入跟信贷的扩张,所以这的确在今年来讲,中国房地产景气面临到比较不利的因素。”

观察人士:习近平打房为固权

除了经济景气因素,香港恒生大学经济及金融学系兼任副教授吴明德指出,中国楼市不振也有政治利空因素。他说,打房实为习近平党内权力斗争的一环。吴明德表示,中共将于秋天召开第二十次全国代表大会,在此之前,习近平为了确保第三任期的续任,已经通过经济等各种斗争手段,打击反习人马。光年初至今,习近平就已打下 3 只“大老虎”,包括西藏自治区副主席张永泽等三名中共高层官员。

吴明德告诉美国之音:“所有(中共)的贪官,他们大部分从房地产里面令自己富有的,习近平要断了你们赚钱的机会,政治上令你没有钱。你看恒大、海航通通变成没有钱的企业。所以他(习)要在政治上,只有他(习)一个人,从以前军队到公安,他(习)通通把持了,最后,他(习)没有把持的是企业,现在来了。”

吴明德认为,从高科技、教培到房地产业的民企,习近平一一以整顿乱象为名,重拳出击,背后锁定的其实都是他的政敌。他还说,习近平喊出共同富裕口号,也有抑制房市的效果,但这都是表面假象,他真正的目的是要巩固个人的权力。

中国经济衰退 房市疲软

观察人士指出,过去1年中国各行各业衰退,失业人口增加,民众的购买力也急速下降,房市的价量当然缺乏支撑力道。

位于台北的淡江大学产业经济系副教授庄孟翰曾多次亲赴中国观察楼市,他指出,中国已经丧失人口红利的优势,对外贸易也遇到阻碍,美中关税战开打后,不少外企也被迫出走,再加上,中国人口老化和贫富不均问题持续恶化,尤其经济趋缓后,失业率攀升,拖累到民众的消费力及房地产买卖市场。

地方政府过度依赖土地收入

庄孟翰说,中国许多城市过度依赖标售土地的方式,来引进外资并增加地方的财政收入,再加上官商勾结,也就是地方政府、开发商及金融机构相互勾结,衍生中饱私囊的贪腐问题。

庄孟翰告诉美国之音:“最大的问题就出在,就是马云所讲的,金融机构的监理机制不够完备,所以很多的钱都流到了私人的口袋里。开发商(则)利用机会洗钱,然后洗到国外去,弊病丛生。”

另外,根据中国房地产数据研究院去年底的统计,全中国有12个城市的财政对土地的依赖程度超过100%,其中,温州位居榜首,其土地财政依赖度高达179%;其次是昆明的163%、福州的153%和杭州的140%。在此前提下,庄孟翰说,只要地产开发商倒闭,就会衍生一连串的骨牌效应,包括买房的消费者可能遭受损失,地方财政也会陷入困境,其债权银行也会产生相关的系统性风险。

虽然中国国家统计局的数据显示,中国房地产去年创造的行业GDP约只占中国整体GDP的7.5%,但分析人士说,若加计其他相关产业,如钢铁和水泥等行业,总产值可能高达中国整体GDP的四分之一。庄孟翰指出,此占比高出其他多数国家的一倍,不太正常。尤其,他说,中国有高达八成的家庭财富来自房产,这代表炒房的风气非常盛行,再加上,根据中国经济学家任泽平的估算,中国2020年的住房总市值约占整体GDP的四倍,远高于美国的1.5倍、日本的2.3倍,甚至法国的3.5倍,这代表中国房市泡沫之大,有朝一日,非破不可。

房企倒闭 “鬼城”丛生

庄孟翰说:“美中贸易大战之后,他们(中国)的房企2019年是倒闭了377家,2020年470家(倒闭),去年上半年也将近250家(倒闭),整年应该有500家以上,更严重的是,超过好几十个城市,所谓的“鬼城”出现了,盖到一半没钱了,出问题了,单单云南就有80多个地方有“鬼城”的问题。”

庄孟翰表示,房企倒闭衍生骨牌效应,造成其他经济和金融体系的系统性风险,如工人失业问题、工程款和银行贷款等债务清偿问题。另外,老百姓投入毕生积蓄买房,却等不到交屋,即便交屋后,房产市值也大跌。他认为,这些损失,中国官方根本无力解决。

观察人士预期,在习近平喊出“房子是用来住的,不是用来炒的”,又出重拳打房后,中国房地产市场的萧条恐将持续,而且短期内难以逆转。在此前提下,庄孟翰认为,中国没有走计划经济的回头路或锁国的本钱,因此,他说,中国若想要重振房市,除了处理掉问题企业外,还必须更开放,串连全球的资金和市场,才有机会活络国内的经济并支撑房市。

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