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两成首付重现江湖 楼市托底政策要陆续出台

中国地方政府的楼市政策出现实质性松绑。山东省菏泽市“无房无贷”购房者首付比例从之前的三成降至两成,而重庆以及江西赣州的不少银行亦被报已将首套房贷首付比例降至20%。受此利好提振,周五中港股市地产板块联袂拉升。

分析人士认为,菏泽属于非限购城市,调整符合国家政策,中央的反应值得关注,未来或将有更多市场调整压力大的城市效仿跟进;地方层面的需求侧托底政策有望持续出台。

“这可能类似于2014年第二季度开始的宽松周期,但全国范围的宽松仍然不太可能。”投行高盛最新报告预计,全国人大和政协两会后料有更多的地方政府将推出需求侧宽松政策,例如放宽购房限制、降低商业抵押贷款的首付比例、放宽转售限制等。

两位不愿具名的房企内部人士周四晚告知路透,山东菏泽市名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者,首付比例可降至执行20%。

“确实如媒体报道一样,大部分银行对我们市无房无贷的人首付比例下调到了20%,”菏泽当地一位贝壳的房地产中介称,以前有过贷款记录(即使已经还清),或曾经有房后卖出,银行贷款首付比例都是25%;如果名下还有房则该比例为30%,“具体还要看个人征信。”

上述中介人士并确认,菏泽的房贷利率也有所下调,首套房现在的贷款利率是5.65-6.0%左右;二套房是6.0%。

另据上海证券报周五报道,从重庆、江西赣州的链家等地产中介处了解到,春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。据业内透露,此轮调整城市均为非“限购”城市,是由当地住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。

资料图片:2017年2月,安徽合肥的一处住宅区。REUTERS/Yawen Chen

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静亦认为,未来或将有更多城市效仿跟进,特别是城市基本面弱、市场调整压力较大的三、四线城市,“该政策会对市场情绪产生较好带动,购房者观望情绪或有所改观,置业信心将得到一定提振。”

根据2016年2月中国央行的要求,在非限购城市,首套首付比例最低为25%,各地可向下浮动五个百分点,该规定至今并没有在中央层面废止。

这意味着菏泽作为非限购城市,的确可以执行20%的首套房最低首付政策。根据中原地产提供的数据显示,菏泽房地产市场整体相对低迷,2021年12月成交面积为19.69万平方米,环比下降19.5%、同比降46.4%。

受益于地方政府稳楼市政策进一步发力,中港股市地产板块周五拉升,沪深300地产指数盘中一度升4.2%领涨A股,恒生中国内地地产指数至多涨3.7%。

保利发展、华侨城A、招商蛇口、新城控股和金地集团涨幅介于3.8%-6%;港股方面,融创中国、碧桂园服务、中国海外发展、华润置地升幅介于4%-6.5%。

**地方楼市托底政策有望陆续出台**

中信证券最新报告指出,按揭贷款发放的实际首付要求,在2017年之后明显上升。银行体系的按揭贷款额度持续少于按揭贷款需求,这也使得银行持续提价,并可以要求更高的首付比例。

“目前按揭贷款利率远高于LPR(贷款市场报价利率),预计未来按揭贷款额度充足,房价下降压力较大的地方,自住型需求按揭贷款首付比例有望下降,针对自住需求的按揭贷款定价水平有望下降,”该报告称。

1月一年期LPR随MLF(中期借贷便利)同步下调10bp(基点),挂钩房贷的五年期LPR也在21个月来迎来久违的下调,只是降幅减半至5bp;LPR非对称降息显示中国仍坚守“房住不炒”。

而最新路透调查显示,随着中国央行2月政策利率降息停步,下周一(21日)将公布的当月LPR下调预期亦烟消云散。

“地方政府可能面临越来越大的稳定房地产市场的压力,”保银资本管理公司首席经济学家张智威则指出,2021年土地出让占地方政府收入的43%左右,土地出让疲软可能会给地方政府支出带来压力。

中国指数研究院数据显示,今年1月300城住宅用地出让金总额达871.96亿元人民币,环比下滑88.39%,同比降71.73%。

张智威认为,房地产行业的政策宽松可能进入了一个新阶段;中央的反应值得关注,如果中央不要求菏泽的银行恢复政策,预计会有更多城市效仿菏泽降低首付比例。

1月底,安徽省发改委发布通知称,引导房产、汽车企业等在春节旺季,通过降首付比例等方式扩大消费,曾一度引发热议。

自2021年四季度以来,全国已有多个城市优化和调整房地产相关政策,如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、降低房贷利率、发放购房补贴等。

中国房地产政策边际转宽趋势渐明,本地媒体上周报道称,全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台,这印证了路透1月的独家报道。中国央行本月初则发布通知明确,保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

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