网友求助：这样卖房符合CRA自住房税务豁免吗?

《金融邮报》近日发表了税务专家针对加拿大税务局（CRA）自住房税务豁免政策的文章，例举了多个房屋出售的例子，解释这些房屋是否可以申请自住房获利免税。

文章作者Jamie Golombek指出，CRA最近对滥用自住房税务豁免（principal residence exemption）的打击行动受到了极大的关注。

他称，CRA已向那些“可能错误申请税务豁免”的人士发出了教育信函，如果事实证明他们申请错了，将有机会更正或修改上一年的报税。

图源：PHOTO BY GAVIN YOUNG/POSTMEDIA FILES

以下是一些具体的例子：

问：我们最近卖掉了房子，打算买下女儿和女婿的公寓，这样他们就可以买一栋镇屋。到那时，我们将住进他们的公寓，并把它作为我们的自住房。我们的计划是在那里生活大约6个月，然后我们可以搬入(目前正在建设中)新的镇屋。我们是不是必须在公寓里住满1年后转卖才不涉及税收？会计师告诉我们，如果我们买了他们的公寓，这是我们的自住房，我们可以随时出售，而不用担心税务问题。

答：你的会计师是对的，目前，你在指定为自住房的公寓居住，没有最少时间期限。但是，联邦自由党于2022年预算案中提出，在购买物业后12个月内售出物业，将不会获得自住房免税，卖房的利润将作为商业收入，全额交税，这适用于2023年1月1日及之后出售的住宅。豁免适用于因某些生活情况，如死亡、残疾、生孩子、新工作或离婚而出售房屋的加拿大人。

问：丈夫和我在Laurentians拥有一处房产。我们在7年前以单笔交易买下它，但它含有两个地块。这两个地块的总面积约为7.2万平方尺，其中一块(约35,000平方尺)有一栋房子，是我们自住房，另一块(约37,000平方英尺)是空置的。这两处地产都位于湖边，从外观上看是一块地，但这块空地有单独的税单和地址。我们正在考虑出售这块空地。因为上面没有房子，如果我们出售土地要缴纳资本利得税吗?

答：考虑到这块空地有自己的税单和合法地址，并且可以与你房子所在的地块分开出售，它的出售不太可能符合自住房获利免税的条件。即使两个地块最终一起出售，你也会违反“半公顷规则”。根据《所得税法》(Income Tax Act)，“自住房”的定义将有资格获得豁免的土地限制在半公顷(约5.4万平方尺)以内，除非纳税人能够证明，多余的土地对使用和享受自住房是必要的。

2018年税务法庭有一宗相关的案例，一名纳税人在魁北克省农村通过四笔单独的交易购买了四块相邻的土地，总计约4.17英亩。她的自住房位于第一次交易中获得的土地上。其他三个地块最终合并成第二个地块，这个地块上建造了游泳池、谷仓、车库、化粪场和糖棚。

该纳税人最终将这块地的1.47英亩(占第二地块33%的林地)出售给了当地市政府，并在出售时申请自住房豁免。CRA拒绝了，并告上法庭。法官同意CRA的意见，认为纳税人不能证明出售的土地对于使用和享受她的自住房是必要的。

问:如果你出售城市住宅，并指定它为自住房，那时，你还拥有一幢小别墅（cottage）。然后你意识到你不应该指定城市住宅为自住房，因为别墅已经产生更大的价值增长，而且一旦出售会有巨大的资本收益，该怎么办？你不打算在近期内卖掉别墅。是否能修改报税，取消指定城市住宅为自住房，并支付出售产生的税款、利息和罚款?

答：税法授权CRA允许纳税人延迟申报或撤销自住房豁免(在支付罚款后)，但如果“有理由认为你是为了追溯纳税计划”，CRA保留拒绝撤销的权利。也就是说，你可以试试。最终是CRA决定是否允许撤销。

此外，在离婚或分居的情况下，拥有一座城市住宅和一幢小别墅也会在申请自住房免税时带来特有的问题。例如，一对夫妇分开时，妻子保留别墅，丈夫保留房子，但双方在分居协议中没有具体说明将来出售房产时谁有权享有自住房豁免。如果五年后妻子卖别墅，并申请拥有其所有时间的自住房豁免，丈夫最终要卖住宅时将无法对分开前年份的获利申请税务豁免，因为已经被妻子用掉了。

Torkin Manes LLP家庭法律师Lorne Wolfson说：“许多分居协议都未能解决这一潜在问题，导致多年后房产出售时出现意外。双方应就哪些财产可在分手前几年获得自住房豁免达成协议，并将这一因素纳入解决方案中。”

参考链接：

https://financialpost.com/personal-finance/taxes/youve-got-questions-about-the-cras-principal-residence-exemption-weve-got-answers